Notes

บ้าน
ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้าน
กู้ซื้อบ้านมีขั้นตอนยังไงและก็ธนาคารใช้เวลาพินิจพิเคราะห์อนุมัติเงินกู้นานกี่วัน ธนาคารนัดประเมินบ้านคือกู้ผ่านใช่มั๊ย อื่นๆอีกมากมาย เหล่านี้เป็นคำถามที่คนกู้ซื้อบ้านส่วนมากมักมีปัญหา ,วันนี้เรามีคำเสนอแนะเกี่ยวกับกรรมวิธีกู้ซื้อบ้านมากมายฝากจ้ะ

1.หาข้อมูลสินเชื่อ
ก่อนเลือกกู้กับธนาคารอะไรก็ตามเราควรหาข้อมูลให้ครบก่อนโปรโมชั่นธนาคารไหนดอกเบี้ยถูกที่สุดข้อตกลงดอกเบี้ยเหมาะสมที่สุด รวมทั้งปรียบเปรียบเทียบเพื่อหาแพคเกจสินเชื่อที่เหมาะสมกับพวกเราที่สุด โดยในเรื่องที่ซื้อหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเป็นบ้านผ่อนดาวน์เราจะได้รับการติดต่อจากโครงงานให้ทำเรื่องกู้แบงก์ขณะที่บ้านก่อสร้างใกล้เสร็จ(รุดหน้าประมาณ 80-90%) เพื่อการทำเรื่องสินเชื่อเสร็จทันพร้อมๆกับบ้าน ส่วนผู้ที่ซื้อบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนจะลงนามเรื่องกู้ธนาคารพร้อมๆกับการซื้อบ้านเลยคะ

2.ยื่นเอกสารกู้
เมื่อเลือกธนาคารที่จะกู้ได้รวมทั้งเป็นกรรมวิธีการยื่นเอกสารประกอบคำขอสินเชื่อ การขอสินเชื่อจะต้องใช้เอกสารอะไรบ้างที่อยู่ในการกู้ยืมข้าราชการจะเป็นคนบอกกล่าวจ้ะ ขั้นตอนนี้ถ้าหากเราซื้อหมู่บ้านจัดสรรธรรมดาทางโครงการจะเป็นคนแจ้งให้พวกเราเตรียมพร้อมเอกสาร และก็ประสานงาน ดำเนินเรื่อง ติดตามผลอนุมัติให้พวกเราเสร็จสรรพ สบายมากทีเดียว

3.ตีราคาบ้าน
ภายหลังจากรับใบคำขอสินเชื่อจะมีเจ้าหน้าที่มาประเมินบ้านหรือคอนโดของพวกเราเพื่อนำไปประกอบกิจการตรึกตรองสินเชื่อ/วงเงินกู้ อันนี้เป็นขั้นตอนธรรมดานั่นคือทุกคำขอกู้ที่จะควรจะมีการคาดคะเนราคาบ้าน แม้กระนั้นแม้เป็นโครงการใหม่จะเป็นการประเมินรวมทีเดียวทั้งยังโครงการจ้ะ ซึ่งการคาดคะเนบ้านนี้ไม่ได้แปลว่าแบงก์อนุมัติสินเชื่อให้แล้วนะคะ ด้วยเหตุว่ามีจำนวนมากที่ประเมินบ้านไปสุดแต่กู้ไม่ผ่านรวมทั้งจะต้องเสียเงินค่าประเมินบ้านไปฟรีๆ

4.คอยผลอนุมัติ
การอนุมัติเงินกู้ยืมแต่ละธนาคารจะใช้เวลาเร็วช้าต่างกัน แต่ว่าโดยทั่วไปแล้วการอนุญาตสินเชื่อจะใช้เวลาราว 7 - 20 วันทำการ(เฉลี่ยประมาณ 2-3 สัปดาห์) แต่ว่าก็มีบางแบงค์ที่อาจแจ้งผลอนุมัติเบื้องต้นได้ภายใน 3 ครั้งหน้าจากได้รับเอกสารรวมทั้งประเมินรายได้พื้นฐาน หรือบางธนาคารอาจใช้เวลาอนุมัตินานเป็นเดือนหรือ 2 เดือนก็มี อาทิเช่นในกรณีที่มีการเรียกเอกสารหลักฐานเพิ่มอีกหรือการเพิ่มปริมาณผู้กู้ร่วม ฯลฯ

5.ลงนามกู้
ข้างหลังได้รับอนุมัติสินเชื่อลำดับต่อไปเป็น การทำความตกลงกู้ซึ่งทั่วไปเมื่อแบงก์อนุมัติสินเชื่อแล้วจะกำหนดให้เราจำต้องลงนามด้านใน 45 วัน หากพ้นจากนี้อาจควรมีการพินิจพิเคราะห์สินเชื่อใหม่ ทั้งนี้การทำข้อตกลงกู้มักจะทำก่อนวันนัดหมายโอนกรรมสิทธิ์เล็กน้อย(1-2วัน) โดยสามารถทำนอกแบงค์(ข้าราชการเอาเอกสารมาให้เซ็น)หรือจะทำสัญญากู้ที่ที่ทำการแบงค์ก็ได้

6.ทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์
การเขียนทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะนัดหมายพร้อมกันอีกทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และก็แบงค์ ที่ที่ทำการที่ดินแต่ถ้าเกิดพวกเราไม่สามารถไปได้ด้วยตัวเองจะมอบสิทธิ์ให้ข้าราชการโครงการปฏิบัติงานแทนก็ได้ โดยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ข้าราชการธนาคารกระจ่างให้พวกเรารู้ต้องจัดเตรียมเงินเพื่อเป็นค่าครองชีพในวันโอนด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจำนอง รวมถึงวงเงินส่วนเกินที่เราจะได้ถ้าเรากู้ได้มากกว่าค่าบ้าน หรือเงินส่วนต่างที่พวกเราต้องจ่ายให้โครงงานถ้าเกิดกู้ได้น้อยกว่า ฯลฯ

ถึงในเวลานี้ก็เพียงเท่านี้ก็เรียบร้อยสิ้นวิธีการกู้แล้วจ้ะ โดยในวันนั้นเราก็จะได้เอกสารสัญญาซื้อขาย,ข้อตกลงกู้ คำสัญญาจำนองและสำเนาโฉนดกลับมา เดือนต่อไปก็เริ่มผ่อนแบงค์ได้เลย

2.
คุณลักษณะผู้กู้และหลักเกณฑ์การให้กู้ซื้อบ้าน
คุณลักษณะของผู้กู้
* อายุ * อาชีพ * รายได้ * ผู้กู้ร่วม * ประวัติเครดิต/เรื่องราวชำระหนี้

คุณลักษณะของผู้กู้ส่วนใหญ่แบงค์มักจะกำหนดคล้ายๆกัน ยกตัวอย่างเช่น แก่ระหว่าง 20-70 ปี มีรายได้ที่แน่นอน กรณีเป็นพนักงานประจำควรจะมีค่าแรงขั้นต่ำ 10,000 บาทต่อเดือน หรือกรณีเป็นเจ้าของกิจการควรจะมีรายได้ขั้นต่ำ 15,000 บาทต่อเดือน และก็ถ้าหากมีประวัติการคลังโอนเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ รวมทั้งเงินออมต่างๆซึ่งสามารถแสดงถึงวินัยที่ดีสำหรับในการใช้เงินด้วยแล้ว ก็จะมีคุณประโยชน์ต่อการประกอบการใคร่ครวญสินเชื่อของแบงค์อีกด้วย

ในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการกู้ร่วมควรศึกษาค้นคว้าข้อแม้ของแต่ละแบงค์ว่า นอกจากบุคคลในครอบครัวเดียวกันและก็คู่แต่งงานแล้ว บางธนาคารยังอนุโลมให้ผู้ร่วมกู้เป็นบุคคลอื่นได้ด้วย ดังเช่น คู่หมั้นคู่หมาย คู่ควง ฯลฯ ทั้งยังต้องผ่านการตรวจสอบเรื่องราวเครดิต ซึ่งแต่ละธนาคารจะเรียกร้องข้อมูลจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (NCB) รวมถึงหลักเกณฑ์อื่นๆของแต่ละธนาคารมาใช้พินิจพิเคราะห์ประกอบเพื่อดูประวัติการใช้หนี้ของลูกค้า

หลักเกณฑ์การให้กู้
* หลักทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย * รายได้และภาระหน้าที่หนี้สินของผู้ขอสินเชื่อ

ธรรมดาธนาคารจะให้วงเงินสินเชื่อสูงสุดต่อราคาประเมินหลักทรัพย์โดยประมาณ 70-95% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ราคาไหนจะน้อยกว่า ทั้งนี้ขึ้นกับประเภทของหลักทรัพย์ อย่างเช่น ที่ดินเปล่า อาคารการค้าขายมักจะได้วงเงินต่ำยิ่งกว่าบ้านหรือคอนโดฯ ซึ่งการพินิจวงเงินสินเชื่อโดยปกติจะตรึกตรอง 2 องค์ประกอบกัน โน่นคือความสามารถของผู้ขอสินเชื่อ (เป็นต้นว่า รายได้ ภาระหนี้สิน ฯลฯ) แล้วก็หลักทรัพย์ที่จะนำมาเป็นหลักประกัน (ดังเช่นว่า ชนิด ตำแหน่ง บริษัท เจ้าของโครงงาน เป็นต้น) (จะ) ขอสินเชื่อได้มากแค่ไหน

* รายได้ * ภาระหน้าที่หนี้ (บ้าน รถยนต์ บัตรเครดิต) * ผู้กู้ร่วม

จะขอสินเชื่อได้เยอะแค่ไหนนั้นขึ้นกับข้อจำกัดของแต่ละคน ยกตัวอย่างเช่น ธรรมดาธนาคารจะให้วงเงินสินเชื่อราวๆ 30-50 เท่าของรายได้สุทธิต่อเดือน ทั้งนี้ขึ้นกับอาชีพของผู้กู้รวมทั้งฐานรายได้ อย่างเช่น ถ้าหากเป็นข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือบริษัทเอกชนป้อมคง หรือมีรายได้สูงก็จะได้วงเงินสินเชื่อมาก แม้กระนั้นสุดท้ายจะขอสินเชื่อได้เท่าไรนั้นอยู่ที่จะสามารถผ่อนได้มากแค่ไหน ถึงจะมีรายได้มากมายแม้กระนั้นถ้ามีภาระหน้าที่มากก็จะกู้ได้น้อย อย่างเช่น ผ่อนบ้าน ผ่อนรถยนต์ ผ่อนบัตรเครดิต ฯลฯ หนี้พวกนี้จะถูกเอามาคำนวณเป็นค่าใช้สอย เช่น หนี้บ้าน หนี้สินรถยนต์ ใช้อัตราผ่อนต่อเดือนมาคำนวณ ส่วนหนี้สินบัตรเครดิตใช้ 10% ของยอดหนี้สินมาคำนวณ

ถ้าหากวงเงินที่แบงค์อนุมัติมานั้นไม่ตรงกับที่อยากได้ก็บางทีอาจจำเป็นจะต้องลดบ้านที่จะซื้อ หรือขอวงเงินสินเชื่อให้ลดน้อยลงกว่านี้ หรือไม่ก็ต้องหาผู้กู้ร่วมมาช่วยผ่อน เนื่องจากว่าในกรณีของการมีผู้กู้ร่วม การคำนวณใคร่ครวญสินเชื่อจะนำทั้งยังรายได้รวมทั้งภาระหนี้ของผู้กู้ร่วมมาพินิจพิเคราะห์ร่วมด้วย ก็เลยเป็นช่องทางให้ได้รับวงเงินที่สูงขึ้น

อีกสิ่งที่สำคัญคือการผ่อนคลายชำระหนี้ให้ทันเวลา ด้วยเหตุว่าจะถูกบันทึกลงในความเป็นมาด้านการเงิน ซึ่งแต่ละธนาคารจำเป็นจะต้องเรียกประวัติพวกนี้ขึ้นมาร่วมประกอบการใคร่ครวญสินเชื่อด้วย โดยเหตุนี้การมีวินัยดีกับการมีภาระหน้าที่หนี้สินที่ไม่มากมายระหว่างที่ขอสินเชื่อก็เป็นอีกเหตุที่ช่วยสำหรับการขอสินเชื่อได้

3.
อายุเท่าไรถึงกู้ซื้อบ้านได้? https://www.lh.co.th/th/product-list?projectType=townhome ็มีความฝันที่อยากมีบ้านสักหลังเป็นของตนเอง แม้กระนั้นพึ่งจะเรียนจบ รวมทั้งเริ่มดำเนินการ สามารถทำเรื่องขอยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้มั้ย? แล้วก็จะต้องมีอายุงานเท่าใดถึงจะซื้อบ้านได้? วันนี้พวกเรามีคำตอบให้จ้ะ

ซื้อบ้านตอนอายุมากแค่ไหนดี?
แต่ละคนมีสาเหตุ เหตุผลที่อยากจะซื้อบ้านแตกแตกต่างไป บ้างก็อยากซื้อเอามาเป็นประกันในอนาคต บ้างก็ต้องการแยกออกมาจากครอบครัวใหญ่ หรือซื้อบ้านเพื่ออยากสร้างครอบครัว ซื้อให้พ่อแม่ได้ดำเนินชีวิตอยู่อาศัยสบายมากเพิ่มขึ้น

ซึ่งช่วงอายุการยืม ก็มีผลกับการตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน ยกตัวอย่างเช่น

อายุน้อย มีเวลาผ่อนได้นานๆนับเป็นเวลาหลายปี ข้อดีของคนอายุน้อยกู้ซื้อบ้านเป็นเงินงวดผ่อนต่อเดือนจะไม่หนักมากมาย เพราะยิ่งระยะเวลากู้นานเงินงวดต่อเดือนก็จะยิ่งน้อย แม้กระนั้นข้อเสียคือ ยิ่งผ่อนนาน ดอกเบี้ยก็ยิ่งสูง!

กู้ซื้อบ้านช่วงอายุที่การงานมีความยั่งยืน ข้อดีเป็นธนาคารปล่อยกู้สินเชื่อผ่านง่ายดายมากยิ่งขึ้น ไม่ต้องมานั่งกังวลประเด็นการขาดผ่อนชำระในแต่ละเดือน เพราะปัจจัยที่บางครั้งก็อาจจะมาจากการตกงาน หรือถูกยกเลิกการจ้างงานได้ ข้อเสีย ช่วงอายุนี้สำหรับบางคนก็อาจจะมีภาระหน้าที่หนี้อื่นๆร่วมอยู่ ซึ่งก็จะมีผลให้ภาระหน้าที่การผ่อนคลายแต่ละเดือนค่อนข้างหนัก แต่หากมีการวางแผนเงินดีๆก็ไม่คือปัญหาในอนาคต

สรุป การซื้อบ้านในช่วงอายุเท่าใดถึงจะสมควรนั้น คงจะขึ้นอยู่กับเหตุผล รวมทั้งความความพร้อมของแต่ละคน ให้ลองถามตนเองดูว่าช่วงอายุเวลานั้นๆพวกเรามีการงานป้อมอาจจะ แล้วก็รายได้ที่เป็นประจำพอที่จะโกดังเก็บสินค้า ผ่อนในระยะยาวกระทั่งจบครบข้อตกลงได้หรือไม่ ถ้าทำได้ ก็สามารถที่จะซื้อบ้านเป็นของตนเองได้

แล้วควรจะมีอายุเท่าไร คุณลักษณะยังไง ถึงจะกู้ซื้อบ้านได้
ควรจะมีอายุ 20 ปีขึ้นไป และไม่เกิน 65 ปี
มีรายได้ขั้นต่ำ 10,000 บาทขึ้นไป
ถ้าหากเป็นพนักงานประจำควรจะมีประสบการณ์ทำงานต่อเนื่องอย่างน้อย 2 ปี และก็ผ่านงานในตำแหน่งปัจจุบันนี้แล้ว ส่วนเจ้าของกิจการ จำเป็นต้องปฏิบัติการทำธุรกิจมาอย่างน้อย 2 ปี เช่นกัน
มีการงานมั่นคง สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างสม่ำเสมอ
สามารถจัดการหนี้สินในแต่ละเดือนได้ (มีสภาพคล่องด้านการเงิน)
** 5 ข้อนี้เป็นคุณลักษณะพื้นฐานสำหรับผู้ที่อยากจะขอสินเชื่อจากธนาคาร แต่อาจจะมีเงื่อนไขแตกต่างกันบ้างน้อย ขึ้นกับแต่ละธนาคารที่ขอกู้จ้ะ

4.
ซื้อบ้านต้องทำประกันอะไรบ้าง
ประกันบ้านมีหลากหลายชนิดมาก เราซื้อบ้านหลังหนึ่งจำต้องทำประกันอะไรบ้าง?วันนี้ได้ทราบกันจ้ะ ก่อนอื่นต้องกล่าวว่ารับรองบ้านที่พวกเราต้องทำมีอีกทั้งแบบ(ถูก)บังคับทำและสมัครใจทำ นอกจากนี้ประกันบ้านบางตัวเป็นประกันที่ติดมาจากการซื้อบ้าน เราไม่ต้องออกตังค์จ่ายค่าเบี้ยประกันเพิ่มอีก,มาดูกันเลยคะ

รับรองบ้านตัวแรกนี้จะเรียกว่าเป็นการค้ำประกันจากผู้ขาย โน่นเป็นในกรณีเราซื้อบ้านจากโครงงานจัดแบ่งกฏหมายกำหนดให้ผู้ขายจำเป็นต้องรับผิดชอบในความเสื่อมโทรมหรือความชำรุดผิดพลาดของบ้านด้วย หมายความว่าแม้เกิดความเสื่อมโทรมแก่บ้านหรือคอนโด ผู้ขายต้องปรับปรุงซ่อมให้ในขณะที่ควร

รับรองบ้าน รับรองอะไรบ้าง? กี่ปี? กรณีเป็นโครงสร้างอาคาร ดังเช่นว่า เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พื้น โครงหลังคา ฝาผนังรับน้ำหนัก รับประกันข้างใน 5 ปี และก็กรณีส่วนควบหรือเครื่องมือที่เป็นส่วนประกอบสำคัญของบ้าน อย่างเช่น ประตู หน้าต่าง รวมทั้งกรณีรั้วแล้วก็กำแพงบ้าน มีกำหนดค้ำประกันไว้ 1 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์

ส่วนการรับประกันคอนโด กฏหมายอาคารชุดกำหนดให้ผู้ขายจะรับต้องผิดถูกใจความเสียหายเหตุเพราะความชำรุดขาดตกบกพร่องของแฟลต(โครงสร้างและส่วนประกอบตึก)ในเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีและก็ส่วนควบอื่นๆรับประกันไม่น้อยกว่า 2 ปี ตั้งแต่แมื่อวันลงบัญชีคอนโดมิเนียม

ประกันภัยบ้าน | คอนโด
รับรองเกี่ยวกับบ้านและก็คอนโดอีกหนึ่งตัวหมายถึงประกันไฟไหม้ที่พักที่อาศัยที่เรียกกันทั่วๆไปว่า สัญญาประกันภัยบ้าน/ประกันภัยคอนโด ซึ่งมีทั้งยังภาคบังคับรวมทั้งภาคสมัครใจ นั่นคือ ในกรณีพวกเราซื้อบ้านหรือคอนโดโดยกู้ยืมเงินและก็จำนองบ้านกับธนาคาร กฎหมายจะบังคับให้จำต้องทำรับรองไฟไหม้ด้วย จวบจนกระทั่งจะหมดหนี้หมดสินกันไป(คล้ายๆกับซื้อรถยนต์และก็ผ่อนกับไฟแนนซ์ต้องทำรับรองนั่นแหล่ะ)

แม้กระนั้นภายหลังผ่อนบ้านหมดหรือบ้านปลอดจำนำแล้วขึ้นอยู่กับเราว่าจะต่อหรือเปล่าต่อรับรองก็ได้ไม่มีใครบังคับ(จริงๆก็ควรทำเนื่องจากว่าเบี้ยประกันออกจะถูก แต่ว่าคุ้มครอบครองเยอะ อาทิเช่น กรณีภัยจากไฟลุก,ฟ้าผ่า,ระเบิด,ยานพาหนะ,อากาศยาน,อุบัติเหตุจากน้ำ,ลมพายุ,น้ำท่วม,แผ่นดินไหว,ลูกเห็บ

กรณีประกันอัคคีภัยคอนโด หลายคนอาจมองว่าประกันซ้ำซ้อน,ไหม?เนื่องจากว่านิติฯก็ทำเจ้าของห้องเองก็จะต้องทำ(กรณีที่กู้/จำนำบ้านไว้กับธนาคาร) อันที่จริงแล้วไม่ซ้ำซ้อนกันเลย เนื่อง จากประกันไฟไหม้ของนิติฯเป็นการประกันเฉพาะส่วนที่เป็นหลักที่ส่วนกลางของแผนการ ส่วนผู้ครอบครองห้องจะประกันเพื่อคุ้มครองเฉพาะพื้นที่ส่วนตัวหรือเฉพาะห้องพักของตนเท่านั้น

ประกันสินเชื่อบ้าน (MRTA)
ชื่อเต็มๆคือ สัญญาประกันคุ้มครอบครองสินเชื่อที่อยู่ที่อาศัย (Mortgage Reducing Term Assurance) ทั่วไปเรียกกันง่ายว่ารับรองสินเชื่อบ้าน

ถึงแม้ประกันจำพวกนี้จะถูกเสนอขายเวลาขอสินเชื่อ แต่มิได้หมายความว่าจึงควรทำหรือถูกบังคับให้ทำนะคะ พวกเราจะทำหรือไม่ทำก็ไม่เป็นผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ แบงค์แค่เพียงจูงใจหรือยื่นข้อเสนอพิเศษให้แค่นั้น อาทิเช่น ถ้าหากซื้อประกันสินเชื่อบ้านแบงค์ก็จะลดดอกเงินกู้ให้ เป็นต้น

หลักการของประกันสินเชื่อบ้านจะให้ความคุ้มครองป้องกันในเรื่องที่ผู้กู้เสียชีวิตไหมมีความรู้ความเข้าใจผ่อนบ้านได้อีกต่อไป หากเกิดเหตุแบบนี้บริษัทรับรองจะรับผิดชอบใช้หนี้ใช้สินส่วนที่เหลือให้กับธนาคารเอง

แต่ว่าเนื่องมาจากเบี้ยประกันค่อนข้างสูงรวมทั้งจะต้องชำระเป็นเงินครั้งเดียว แม้จะกู้หรือผ่อนได้แม้กระนั้นดอกก็ไม่ใช่ถูก และก็จำนวนมากเป็นประกันแบบที่จำนวนเงินเอาประกันภัยน้อยลงตามภาระหนี้ที่ลดน้อยลง ด้วยเหตุดังกล่าว ผู้กู้จึงควรเปรียบเทียบความคุ้มค่ารวมทั้งตกลงใจให้ดีๆ

สำหรับบางบุคคล ดังเช่นว่า ผู้กู้ที่เป็นหัวหน้าครอบครัวแล้วก็เป็นผู้หาเงินหลักหรือรับภาระผ่อนบ้านคนเดียวอาจจำเป็นต้อง แม้กระนั้นอาจไม่สำคัญถ้าผู้กู้มีประกันชีวิตอื่นอยู่แล้วหรือถ้าผู้กู้เสียชีวิตไปผู้ที่อยู่ด้านหลังก็ยังสามารถผ่อนบ้านต่อได้

5.
(ก่อน) ซื้อบ้านสักหลัง ควรจะทราบอะไรบ้าง ??
1. ซื้อบ้านที่ได้ใบอนญาตแบ่งสรรดีมากกว่าเยอะ
คนไม่ใช่น้อยอาจจะไม่ทราบว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่เปิดขายกันอยู่นั้นมีทั้งยังหมู่บ้านจัดสรรที่ขอตามกฏหมาย (พรบ.แบ่งสรรที่ดิน) และหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้รับอนุญาตฯ ซึ่งแน่ๆว่าการซื้อบ้านในโครงการแบ่งสรรตามกฏหมายย่อมดีกว่า เนื่องจากคนซื้อจะได้รับความคุ้มครองตามกฏหมายและได้โอกาสได้รับการช่วยส่งเสริมช่วยเหลือจากรัฐ อย่างเช่น การลดค่าใช้จ่ายด้านภาษี, สิทธิพิเศษด้านดอกฯลฯ

ธรรมดาเมื่อโครงงานได้ใบอนุมัติแบ่งสรร (ลำดับที่เอกสารสิทธิ์/เลขรับ) ก็มักใส่กรอบโชว์ไว้ให้ผู้ซื้อได้มองเห็นหรือแสดงข้อความเอาไว้ภายในโบรมั่นใจ ด้วยเหตุดังกล่าว เวลาพวกเราไปดูบ้านตามที่ทำการขายต่างๆให้สังเกตดูว่าโครงการมี “ใบอนุญาตแบ่งสรร” มั๊ย หรือถามพนักงานที่ทำหน้าที่ด้านการขายเอาก็ได้

(*แผนการที่มิได้รับอนุญาตจัดสรร อาจเป็นได้ 2 กรณีเป็น 1.ไม่อยู่ในข่ายจำต้องขออนุญาตด้วยเหตุว่าเป็นโครงการขนาดเล็ก 2.เลี่ยงไม่ขออนุญาตแบ่งสรร ซึ่งกรณีนี้มีไม่มาก เนื่องจากถ้าถูกจับได้มีโทษอาญา)

2. เงินดาวน์บ้านอาจถูกยึด หากกู้ไม่ผ่าน
หมู่บ้านจัดสรรส่วนมากมักเป็นบ้านแบบผ่อนดาวน์ คือ ให้คนซื้อผ่อนส่งเงินดาวน์ส่วนใดส่วนหนึ่งในช่วงที่บ้านกำลังก่อสร้าง เมื่อบ้านสร้างเสร็จคนซื้อค่อยไปกู้เงินแบงค์มาจ่ายค่าบ้านที่เหลือ แต่บ่อยมากเกิดปัญหาที่เกิดขึ้นก็คือ กู้ไม่ผ่านทำให้ต้องสูญเสียเงินดาวน์ที่ผ่อนมาอย่างน่าเสียดาย

ที่เป็นทั้งนี้เพราะโครงการส่วนมากไม่มีแผนการคืนเงินดาวน์ในเรื่องที่กู้ไม่ผ่าน โดยเหตุนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจจองบ้านหรือผ่อนดาวน์เราจำเป็นต้องมั่นใจระดับหนึ่งว่าสามารถหาสินเชื่อหรือกู้ผ่าน และหากเป็นไปได้ทดลองหาแผนการที่ใจดีรับปากว่าจะคืนเงินดาวน์ให้ถ้าหากกู้ไม่ผ่าน (บางทีอาจจะหายากสักนิด ต้องทำใจ)

3. กู้นาน-ผ่อนน้อย อาจไม่เหมาะสมสำหรับทุกคน
เงินกู้ซื้อบ้านมีระยะเวลาผ่อนชำระออกจะนานเฉลี่ย 20-30 ปี การเลือกกู้แบบยาวๆภาระผ่อนต่อเดือนจะต่ำกว่าการกู้สั้นๆแนวทางลักษณะนี้เหมาะสมกับผู้ที่ไม่พร้อมแบกภาระบ้านมากมายๆเพราะเหตุว่ามีภาระหนี้สินอื่นมากอยู่แล้ว แม้กระนั้นจะไม่เหมาะกับผู้ที่มีความสามารถสำหรับเพื่อการผ่อน เนื่องจากว่าสุดท้ายแล้วยิ่งกู้นานค่าดอกเบี้ยบ้านจะสดชื่นจนถึงเปลี่ยนเป็นว่าค่าดอกเบี้ยแพงกว่าค่าบ้านเสียอีก

ด้วยเหตุนี้ สำหรับผู้ที่ไม่มีปัญหาสำหรับเพื่อการผ่อน สามารถเลือกกู้แบบยาวๆได้ แต่ตอนผ่อนขอให้จ่ายเงินงวดให้มากกว่าที่ธนาคารระบุก็จะช่วยลดเงินต้นได้มาก อดออมค่าดอกเบี้ยและผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น

4. อยู่บ้านในโครงการแบ่งสรร ต้องจ่ายค่าศูนย์กลางด้วย
กฎหมายจัดแบ่งที่ดินกำหนดให้เจ้าของบ้านในโครงงานจัดแบ่งทุกๆวันมีบทบาทออกรายจ่ายในการรักษาหมู่บ้าน เป็นต้นว่า ค่าไฟฟ้าศูนย์กลาง ค่ารักษาพยาบาลความปลอดภัย ค่ารักษาพยาบาลความสบาย/ดูแลสวนฯลฯ

แล้วก็มีบทลงโทษสำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่จ่ายหรือค้างชำระค่าศูนย์กลาง ถ้าเกิดค้างเกิน 3 เดือน บางทีอาจถูกยับยั้งการให้บริการหรือการใช้สาธารณูปโภค แม้กระนั้นถ้าค้างเกิน 6 เดือน อาจถูกอายัดโฉนดไม่สามารถทำนิติกรรมอะไรก็ตามเลย โดยโทษนี้จะกว่าหนักก็หนักอยู่เนื่องจากว่าพวกเราจะหมดโอกาสขายหรือโอนบ้านหลังนี้ไปตลอดจนกว่าจะใช้หนี้ที่ค้างทั้งหมดจนได้ใบปราศจากหนี้สินจากนิติบุคคลฯ มา

จะมีความเห็นว่าการซื้อบ้านสักข้างหลังต้องเรียนรู้หาข้อมูลหลายด้านทั้งยังหัวข้อการซื้อ การกู้แล้วก็การเข้าอยู่เป็นพวกของหมู่บ้าน หวังว่าเรื่องที่เอามาเล่าซึ่งเป็นหัวข้อสำคัญๆจะมีประโยชน์โดยเฉพาะคนที่กำลังคิดแผนซื้อบ้านทุกคนจ้ะ

6.
จะซื้อบ้าน-คอนโดทั้งที โปรโมชั่นแบบไหนดีนะ
1. ลดราคา
โปรโมชั่นนี้ใช้ได้ทุกยุคทุกสมัย ลดจากเพียงแค่นั้นเหลือเท่านี้ เพื่อดึงดูดใจให้ผู้บริโภครู้สึกคุ้ม แล้วเราจะรู้ได้ยังไงว่าคุ้มค่า คุ้มราคา? หรือลดจริงไหม ไม่ใช่แค่กำหนดราคาสูงแล้วหลังจากนั้นก็ทำดังว่าลดจำนวนมาก
ข้อแนะนำ > ให้เพื่อนพ้องๆเก็บข้อมูลเพิ่มอีกว่าแต่เดิมโครงการเคยขายราคาเท่าใด แล้วก็ลดจริงไหม? แล้วจะรู้ได้ยังไง? เราสามารถหาข้อมูลกลุ่มนี้ได้ในโลกอินเตอร์เน็ตจ้ะ ดังเช่น ราคาเปิดตัวเคยตั้ง 1.79 ล้านบาท ผ่านไป 3 ปี ต้องการปิดแผนการลดเหลือ 1.69 ล้านบาท อันนี้แสดงให้เห็นว่าลดของจริง!

2. ให้ฟรี…
โปรโมชั่นให้ฟรี หรือว่าของแจกฟรี ส่วนมากจะมาในหลายแบบจ้ะ ได้แก่ ฟรีเฟอร์นิเจอร์, ฟรีแอร์, ฟรีปั๊มน้ำ, ฟรีผ้าม่าน, ฟรีค่าโอนฯ, ฟรีค่าส่วนกลาง อื่นๆอีกมากมาย ซึ่งโปรโมชั่นกลุ่มนี้ เหมาะกับกลุ่มคนซื้อบ้านที่ไม่ต้องการที่จะไปซื้อของพวกนี้เองค่ะ ยอมจ่ายแพงหน่อย (อาจจะไม่ได้ส่วนลดแม้กระนั้นได้ของฟรีมาใส่บ้าน) ซึ่งแผนการส่วนมาก ถ้าในกรณีที่ลูกค้าไม่อยากได้ของกลุ่มนี้ ก็สามารถคืนเป็นเงินส่วนลดได้ แต่ว่าพอเพียงแปลงเป็นเงินแล้วราคาจะลดน้อยลงจ้ะ อย่างเช่น ปกติเครื่องเรือนที่แถมมาราคารวมๆ100,000 บาท ถ้าหากลูกค้าไม่รับเฟอร์ฯ ก็จะได้เป็นเงินส่วนลด 50,000 บาทแทน ซึ่งจะมีความเห็นว่าราคาน้อยลง 50% ฉะนั้นคนส่วนใหญ่ก็จะเลือกรับของฟรีกลุ่มนี้แทนค่ะ

3. ช่วยผ่อน
โปรโมชั่นนี้ กำลังมาแรงค่ะ ในสมัยเศรษฐกิจชะลอตัว โปรฯ นี้จะเป็นตัวช่วยทำให้ผู้ที่หนักใจเรื่องการเงินตกลงใจได้ง่ายดายมากยิ่งกว่าเดิม ด้วยเหตุว่าผู้บริโภคบ้านจะได้ทุ่นค่าใช้จ่ายสำหรับการผ่อนไปได้เยอะค่ะ แบบอย่าง ช่วยผ่อนนาน 24 เดือน (2 ปี) กรณีนี้ ลูกค้าก็ต้องไปทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคารให้เป็นระเบียบ ผ่านการอนุญาตการขอสินเชื่อ หลังจากนั้น โครงการก็จะเจรจากับธนาคารสำหรับการผ่อน 24 เดือนแรก ซึ่งจะมี 2 แบบอย่างหมายถึง1. แผนการจะมอบเงินลูกค้ามาเพื่อลูกค้าไปผ่อน เป็นต้นว่า ผ่อนต่อเดือน 3,500 บาท ก็คูณ 24 เดือนเข้าไป = 84,000 บาท 2. บางแผนการก็สนทนากับธนาคารเพื่อผ่อนให้กับลูกค้าก่อนในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ต่อไปลูกค้าก็ผ่อนต่อเอง

4. อยู่ฟรี!
โปรโมชั่นนี้ทำเอาหลายท่านงง หือ...อยู่ฟรีเนี่ยนะ ในความเป็นจริงแล้วของฟรีไม่มีในโลกเด้อจ้าาา ซึ่งโปรโมชั่นอยู่ฟรีนี้โดยมากจะเห็นในคอนโด แต่หลังๆบ้านแนวราบก็นำโปรโมชั่นนี้มาเล่นกันมากขึ้นเรื่อยๆค่ะ แล้วอยู่ฟรีเป็นยังไง โปรฯ นี้เหมาะกับผู้ที่ยังไม่ต้องการที่จะอยากมีภาระหน้าที่ผ่อนทันทีภายหลังการเข้าอยู่ บางครั้งอาจจะยังไม่อาจจะบริหารจัดการการคลังได้

สรุปว่า...ทุกโปรโมชั่นล้วนถูกผลิตมามีเป้าหมายเดียวกันเป็นเพื่อให้คนซื้อบ้าน-คอนโดตกลงใจซื้อได้เร็วเพิ่มขึ้น ซึ่งโปรโมชั่นส่วนใหญ่จะกำหนดเวลาเด่นชัด เพื่อทำให้มีการเกิดการตัดสินใจ ทั้งนี้แต่ละโปรโมชั่นจะเหมาะสมกับผู้ใดนั้น ขึ้นอยู่กับสิ่งที่ต้องการส่วนตัว แล้วก็ทุกโปรชั่นได้ประโยชน์ไม่เหมือนกันออกไป ด้วยเหตุผลดังกล่าวแล้วก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจซื้อบ้านควรพิเคราะห์เรื่องโปรโมชั่นประกอบที่เหมาะสมกับตัวเราเองมากที่ เพื่อช่วยทำให้การตัดสินใจได้ถูกต้องแม่นยำสูงที่สุด เนื่องจากว่าบางโปรโมชั่นไม่ได้เหมาะสมกับทุกๆคน ดังเช่นว่า แผนการแถมเครื่องเรือนทั้งยังหลัง พวกเราบางครั้งอาจจะรังเกียจเฟอร์นิเจอร์ที่โครงงานแถมมา เนื่องจากว่าพวกเราต้องการเลือกเอง แต่งบ้านเองก็ได้, โปรฯ ช่วยผ่อน เราบางทีอาจจะไม่ต้องการให้ช่วยผ่อนเพราะพวกเรามีกำลังเงินพร้อม แม้กระนั้นเราอยากได้บ้าน-คอนโดราคาถูกกว่านี้ ด้วยเหตุผลดังกล่าวก็บางทีก็อาจจะเหมาะกับโปรฯ ที่ได้ส่วนลด อันนี้ยกตัวอย่างมาให้สหายๆได้เห็นภาพ

ในที่สุดจ้ะ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน-คอนโด ต้องการให้เพื่อนพ้องๆไตร่ตรองให้รอบด้าน ไม่ต้องรีบเนื่องจากจะหมดโปรโมชั่น เนื่องจากว่าถ้าตกลงใจพลาดแล้วจะมีผลให้ปวดศีรษะระยะยาวน๊าาา ขอให้ทุกคนได้บ้านที่ตรงตามความอยากได้ที่สุด รวมทั้งได้โปรโมชั่นที่เหมาะสมกับตัวเองนะคะ

7.
3 ข้อควรจะรู้ ก่อนไปดูบ้านแบบอย่าง เตรียมความพร้อมให้พร้อมจะได้คุยกับเซลล์เข้าใจ…
เพราะการซื้อบ้านต่างกันท่องเที่ยว ไปกินร้านอาหาร ที่เราจะสามารถมีประสบการณ์กันได้กล้วยๆด้วยความที่การซื้อบ้านเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ ใช้เงินมากมาย คนจำนวนมากจะซื้อบ้านได้ก็คนละทีในชีวิต (คนใดกันมีเงินเยอะแยะ ก็ซื้อหลายครั้งได้ บ้านหลังแรก หลังลำดับที่สอง บ้านพักผ่อนอะไรก็ว่ากันไปจ้ะ) ก็พอที่จะมีความรู้ความเข้าใจและก็ประสบการณ์สำหรับเพื่อการซื้อบ้านกันบ้าง

ส่วนผู้ที่ซื้อบ้านครั้งแรก หลังแรกในชีวิตที่ไม่เคยมีประสบการณ์ใดๆมาก่อน วันนี้มีข้อควรทราบมาเสนอแนะก่อนจะไปดูบ้านตัวอย่างกันค่ะ

1. บ้านแบบอย่างเป็นเพียงแค่บ้านแบบอย่าง
ธรรมดาเวลาแผนการหมู่บ้านจัดสรรที่เปิดขาย จะสร้างบ้านแบบอย่างในตำแหน่งแปลงงามๆทำเลดีๆเช่น ติดถนนเมน หน้าโครงงาน หน้าสวน ใกล้คลับเฮ้าส์ บางครั้งอาจจะเป็นบ้านหลังที่แพงที่สุดในโครงงานก็ว่าได้

สำหรับบ้านแบบอย่างที่เรามองเห็นเป็นแผนการตกแต่งมาไว้ให้มองเป็นตัวอย่างค่ะ จะมีเฟอร์นิเจอร์จัดมาเต็ม (บางโครงงานราคาตกแต่งทั้งปวงแพงเกือบๆเท่าตัวบ้านก็มี ฮ่าๆ) ซึ่งข้อเท็จจริงบ้านที่คุณจะได้ในระหว่างที่โครงการมอบ ไม่ใช่บ้านแบบบ้านตัวอย่างนะคะ ย้ำอีกรอบไม่ใช่แบบบ้านแบบอย่าง! แต่ว่าจะได้เป็นบ้านเปล่าๆที่ไม่รวมการตกแต่งอะไรก็ตามเลย จะมีเพียงแค่โครงสร้างบ้าน ผนังฉาบเรียบทาสี (บางแผนการก็มี Wallpaper มาให้) พื้นบ้าน เพดาน สุขภัณฑ์ในสุขา แม้กระทั้งครัวก็ไม่มีอะไรอะไรก็แล้วแต่มาให้ (น้อยโครงการมากมายที่จะแถมเคาท์เตอร์ห้องครัวมาด้วย รู้เรื่องว่าเกิดเรื่องต้นทุนที่จำต้องบวกเข้าไปทำให้ราคาขายจะแพงเกินตัวซื้อของลูกค้า)
มากล่าวถึงปัจจัยกันค่ะว่าทำไม? ถึงไม่ตกแต่งให้เลย...ก็มี 2 เหตุผล เหตุผลแรกหมายถึงต้นทุนจะสูง ต้องบวกราคาตกแต่งไปด้วย ทำให้จำเป็นต้องขายบ้านแพงขึ้น พอขายแพงขึ้นผู้บริโภคก็ซื้อยากขึ้น เหตุผลต่อไป คือ รสนิยมของแต่ละคนแตกต่างกัน การตกแต่งบ้านให้เลย บางทีก็อาจจะเป็นปัญหาของคนไม่ใช่น้อย ที่ไม่ชอบเครื่องเรือนแบบงั้น โต๊ะแบบนี้ เตียงอย่างนั้น จะแปลงเป็นอุปสรรคต่อการจัดการซะเปล่า ฉะนั้นจึงขายแบบบ้านเปล่าๆไปเลย ตกแต่งได้ตามใจตนเองกันไปค่ะ

สรุป...บ้านที่เราได้ตอนส่งมอบจะเป็นบ้านเปล่าๆไม่รวมการตกแต่งเครื่องเรือนอะไร บ้านตัวอย่างที่พวกเราเห็นเป็นเพียงแค่บ้านแบบอย่างที่โชว์ให้เรามีความเห็นว่าสามารถตกแต่งได้อย่างงี้เลยนะ จะเอาแบบงี้เป๊ะๆเลยก็ได้ รวมทั้งเป็นการบิวท์อารมณ์ให้เราอยากได้บ้านมากยิ่งขึ้น (ถ้าหากไม่เชื่อว่าบิวท์อารมณ์ได้ ลองดูบ้านตัวอย่างเปรียบเทียบกับบ้านเปล่าๆคุณจะมีความรู้สึกแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง)

2. บ้านตัวอย่างไม่มีรั้ว!
ข้อนี้หลายๆคนทราบ และก็หลายๆคนไม่รู้เรื่อง ว่าบ้านตัวอย่างที่แผนการจัดโชว์ให้เราดู ส่วนใหญ่ 99.99% จะยังไม่ทำรั้วบ้าน (แต่บ้านที่ส่งให้พวกเราจะทำรั้วรอบขอบใกล้เหมือนบ้านคนทั่วๆไปล่ะจ้า)
เหตุผลที่บ้านตัวอย่างไม่ทำรั้ว คือ เพื่อความสบายเมื่อมีลูกค้าเข้ามาดูบ้านแบบอย่างจะได้เข้า-ออกกันกล้วยๆรวมทั้งที่สำคัญจะได้มองเห็นความกว้าง ความยอดเยี่ยมของบ้านแบบอย่างได้เต็มๆเพื่อบิวท์อารมณ์ให้คนต้องการซื้อบ้านนั่นเอง!

3. บ้านแบบอย่างขายไหม?
คนจำนวนไม่น้อยเวลาไปดูแผนการ แล้วกำเนิดความรู้สึกอยากเป็นเจ้าของบ้านแบบอย่างในทันทีทันใด เหมือนถูกมนต์สะกดในทันใด อันนี้ไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะว่าจุดหมายของแผนการเป็นทำอย่างไรก็ได้ ให้คนที่มองเห็นโครงการของพวกเขา อยากได้ๆอยากซื้อๆซึ่งการตกแต่งเครื่องเรือนแบบจัดเต็มช่วยได้
บางคนไม่อยากมานั่งตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ใหม่ให้ปวดศีรษะ เนื่องจากว่าประทับใจ ถูกใจในบ้านแบบอย่าง เห็นแบบไหนก็อยากได้แบบงั้นเลย เมื่อถามว่าบ้านแบบอย่างโครงการขายไหม? คำตอบ เป็นขายจ้ะ แต่คุณจะได้เข้าอยู่ก็เมื่อแผนการขายบ้านใกล้หมดโครงการแล้ว นั่นหมายถึงบางครั้งก็อาจจะใช้ช่วงเวลานานนับปีกว่าคุณจะได้เข้าไปอยู่บ้านตัวอย่างที่คุณซื้อไว้จ้ะ ด้วยเหตุนั้นผู้ใดกันแน่อยากได้บ้านตัวอย่าง จะต้องเป็นผู้ที่ค่อยๆสำหรับเพื่อการเข้าอยู่ค่ะ และก็ที่สำคัญบ้านแบบอย่างจะมีราคาแพงกว่าบ้านหลังอื่นๆในโครงการค่ะ ด้วยเหตุว่าตั้งอยู่ในตำแหน่งที่ดี และก็ตกแต่งเครื่องเรือนทั้งข้างหลัง ด้วยเหตุดังกล่าวผู้ใดกันแน่อยากได้เป็นเจ้าของก็จะต้องร่ำรวยหน่อยค่ะ

ทั้งยัง 3 ข้อก็เป็นคำแนะนำเล็กๆที่ต้องการจะบอกมือใหม่ฝึกซื้อบ้านค่ะ ว่าจึงควรเจออะไรบ้าง เมื่อคุณไปดูบ้านตัวอย่าง น่าจะเป็นผลดีกันบ้างนะคะ

8.
ค่าส่วนกลางเป็นยังไง
“ค่าศูนย์กลาง” คำนี้ผู้ใดจะซื้อบ้าน-คอนโดควรจำให้ขึ้นใจ เนื่องจากว่าเป็นภาระหน้าที่ค่าครองชีพที่สม่ำเสมอตั้งแต่คุณโอนฯ บ้าน-คอนโดทีแรกไปจนกระทั่งวันที่คุณไม่ได้ถือครองมันแล้ว (ขายต่อหรือตายจากสินทรัพย์นี้ไป!)

ค่าส่วนกลาง หรือ Maintenance Fee/Common Fee ซึ่งก็คือค่าใช้สอยสำหรับเพื่อการบริหารแผนการ ซึ่งจะเรียกเก็บจากเจ้าของร่วม หรือลูกบ้าน ในโครงการบ้านจัดสรรแล้วก็อาคารชุดของคุณค่ะ (ไม่มีไม่หนี ไม่จ่าย มิได้นะ!)
ค่าศูนย์กลางแต่ละโครงการเก็บแตกต่างกัน
การคิดค่าส่วนกลางของแต่ละแผนการแบ่งสรรทั้งยังบ้านและคอนโดต่างกันวางแบบ ตามแต่การบริหารโครงงานของผู้ครอบครองโครงการที่คิดเรทเริ่มต้นไว้ให้แล้ว (ภายหลังจัดตั้งนิติบุคคลแล้วผู้ครอบครองร่วมหรือลูกบ้านก็มีสิทธิ์ที่จะเปลี่ยนนิติบุคคลได้ และก็เปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลางได้ ตามมิติห้องประชุมของลูกบ้าน)

ปัจจัยหลักๆสำหรับการคิดเรทค่าศูนย์กลางของแต่ละโครงการก็เป็นการจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งาน ภาวะดี น่าอยู่ และมีมูลค่าเพิ่ม นั่นหมายความว่า ถ้าโครงงานไหนมีส่วนกลางมากมาย ค่าศูนย์กลางก็จะแพงตามไปด้วยใช่ไหม?? คำตอบหมายถึงใช่จ้ะ มีส่วนมากๆคิดกล้วยๆคอนโด A ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มีฟิตเนส ส่วนคอนโด B มีทั้งสระว่ายน้ำแล้วก็ฟิตเนส แบบจัดเต็ม ค่าการบริหารส่วนกลางของคอนโด B ก็ย่อมแพงกว่าแน่ๆ….แม้กระนั้นอย่างไรก็ดีก็มีต้นเหตุเรื่องปริมาณยูนิตมาเกี่ยวด้วยนะ ถ้าเกิดยูนิตเยอะแยะ คนมาช่วยจ่ายก็เยอะ (ถึงจะเก็บได้บ้างไม่ได้บ้างก็เหอะ) พอคำนวนค่าส่วนกลางออกมาก็จะไม่สูงมาก

หมายเหตุ : โครงการไหนพื้นที่ศูนย์กลางเยอะแยะ ปริมาณยูนิตน้อยค่าส่วนกลางก็จะสูงกว่าแผนการที่พื้นที่ส่วนกลางน้อย แล้วก็ยูนิตเยอะ

ค่าส่วนกลาง คำนวนมาจากอะไร
หลักการคิดค่าศูนย์กลางหมายถึงการประเมินการณ์ค่าครองชีพสำหรับในการบริหาร รักษา อย่างเช่น ค่าจ้างนิติบุคคลฯ ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าดูแลสวน ค่าดูแลสระว่ายน้ำ ค่าการบำรุงรักษาลิฟท์ ฯลฯ ซึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกหารด้วยพื้นที่ขาย
บ้านจัดสรร (ทาวน์โฮม, บ้านเดี่ยว, บ้านฝาแฝด) คิดค่าศูนย์กลางต่อการครอบครองที่ดิน (ตร.ว./เดือน) ดังเช่นว่า โครงงาน A มีค่าใช้จ่ายศูนย์กลาง 500,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่ดินก่อสร้างบ้านขาย 30 ไร่ (12,000 ตร.ว.) ก็เท่ากับ 500,000 หารด้วย 12,000 = 42 ฉะนั้นค่าส่วนกลางเบื้องต้นแผนการ A อยู่ที่ 42 บาท/ตร.ว./เดือน ถ้าหากคุณซื้อบ้าน 50 ตำรวจว. ก็พอๆกับ 50 คูณ 42 = 2,100 บาท/เดือน

อาคารชุด คิดค่าส่วนกลางต่อการมีไว้ในครอบครองพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย (ตำรวจมัธยม/เดือน) เช่น โครงงาน B มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1,000,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่ใช้สอยขาย 25,000 ตำรวจมัธยม ก็เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 25,000 = 40 บาท ฉะนั้นค่าศูนย์กลางพื้นฐานแผนการ B อยู่ที่ 40 บาท/ตำรวจม./เดือน

หมายเหตุ : การจ่ายค่าศูนย์กลางของแต่ละแผนการจะเรียกเก็บในรอบที่ต่างกันออกไป อย่างเช่น รายเดือน/ ราย 6 เดือน/ ทุกปี/ ราย 3 ปี แล้วแต่การจัดการจัดแจงของแต่ว่าโครงการ

ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่ายค่าศูนย์กลางได้ไหม
คนไหนกันที่อยู่ในแผนการหมู่บ้านจัดสรร ห้องชุดต่างๆคงจะพอเพียงมีประสบการณ์เพื่อนบ้านไม่จ่ายค่าศูนย์กลางกันบ้างนะคะ ซึ่งผลการไม่จ่ายค่าส่วนกลาง มีนานัปการมุมมองค่ะ

1. แผนการขาดเงินในการรักษา ดูแลศูนย์กลาง ให้อยู่ในสภาพสมควร พร้อมใช้งาน ทำให้ศูนย์กลางทรุดโทรมไปตามยุคสมัย บางโครงการเคยมีสระว่ายน้ำ แม้กระนั้นต้องยกเลิกการใช้สระ เพราะเหตุว่าไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับการรักษาในระยะยาว แบบนี้ก็ทำให้ค่าโครงการลดน้อยลงค่ะ จำเป็นต้องลดจำนวนรปภ. ลง เนื่องจากค่าครองชีพน้อยเกินไป ก็นำมาซึ่งการทำให้ความปลอดภัยสำหรับในการอยู่อาศัยลดลงด้วย ฯลฯ

2. มูลค่าโครงการลดลดน้อยลง ถ้าเทียบกับโครงการที่มีการดูแลเป็นอย่างดี ทั้งยังเรื่องสิ่งแวดล้อม ต้นไม้ ความปลอดภัย พื้นที่ส่วนกลางอื่นๆซึ่งแม้เป็นอย่างนี้แล้ว ทำให้บรรยากาศสำหรับเพื่อการอาศัยไม่น่าอยู่ ขายต่อยาก

ก่อนซื้อคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร ทุกคนรู้อยู่แล้วว่าจำต้องจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ถ้าเกิดเก็บจากค่าศูนย์กลางไม่เพียงพอ ก็จะมีผลต่อสภาพแวดล้อมความน่าอยู่อาศัยในโครงการที่ย่ำแย่ลง ไม่น่าอาศัยท้ายที่สุด มูลค่าห้องเช่า แล้วก็มูลค่าบ้านในโครงการของพวกเราก็จะลดน้อยลง เพราะฉะนั้นสหายๆควรจ่ายค่าส่วนกลางค่ะ เพื่อพวกเราจะได้อาศัยอย่างมีความสุข ในบ้านของพวกเราตลอดไป...

9.
บ้านแฝดกับทาวน์โฮมแปลงมุม แตกต่างกันยังไง แบบไหนดีมากกว่ากัน
ความต่างของขนาดพื้นที่บ้าน
ทาวน์โฮมถูกตามกฎหมายกำหนดให้มีที่ดินอีกทั้งแต่ว่า 16 ตำรวจว. ขึ้นไป แล้วก็มีหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 4 มัธยม ส่วนบ้านฝาแฝดนั้นมีขนาดที่ดินเริ่ม 35 ตำรวจว. หน้ากว้างขั้นต่ำ 8 ม. ความต่างเรื่องขนาดของทาวน์โฮมแปลงมุมกับบ้านคู่แฝดก็เลยค่อนข้างกระจ่างแจ้ง

สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านอยู่ตามลำพังคนเดียวหรืออยู่กับคู่รัก 2 คน ทาวน์โฮมแปลงมุมก็พอเพียง แม้กระนั้นหากมีสมาชิกครอบครัวมากกว่านั้น หรือวางแผนมีลูกในอนาคต บ้านฝาแฝดบางทีอาจเป็นลู่ทางระยะยาวที่ดีมากยิ่งกว่า แต่ว่าตอนนี้ก็มีหลายโครงงานที่ก่อสร้างบ้านทาวน์โฮมให้มีขนาดใหญ่ขึ้น เพราะฉะนั้นความคุ้มราคาของราคาจึงเป็นอีกสิ่งที่จะต้องไตร่ตรองเปรียบกัน

ความแตกต่างของสภาพแวดล้อมนอกรั้วบ้าน
นอกรั้วด้านหนึ่งของทาวน์โฮมแปลงมุมจะเป็นถนน ในขณะที่นอกรั้วทั้งยัง 2 ด้านของบ้านคู่แฝดจะเป็นบ้านอีกหลัง ซึ่งก็มีส่วนดีส่วนเสียนานับประการ

สำหรับทาวน์โฮมแปลงมุม เมื่อฝั่งหนึ่งของบ้านไม่มีเพื่อนบ้านก็ทำให้ผู้อยู่ได้การเป็นส่วนตัวรวมทั้งมีทิวภาพที่สดใสเพิ่มมากขึ้น นอกจากบ้านยังรับแสงสว่างได้ถึง 3 ฝั่งทั้งหน้า ข้างหลัง และก็ข้างบ้าน ทำให้ภายในบ้านมีแสงธรรมชาติมากยิ่งกว่าบ้านทาวน์โฮมแปลงอื่นๆ
แต่ว่าในขณะเดียวกันทาวน์โฮมแปลงมุมก็บางทีอาจพบกับปัญหาที่มาพร้อมทั้งทางเดินรวมทั้งถนนข้างบ้าน ไม่ว่าจะเป็นประชาชนที่ผ่านไปมาในเวลาเช้ารวมทั้งเย็น หรือหากมีรถมาจอดข้างรั้วบ้านก็ไม่มีสิทธิ์ห้ามได้ เนื่องจากนอกรั้วถือเป็นที่ชุมชน ถ้าเกิดรถที่มาหยุดเดินเครื่องทิ้งไว้ก็บางทีอาจส่งกลิ่นไอเสียสร้างความหงุดหงิดเข้ามาในบ้านได้

นอกนั้น การเป็นบ้านแปลงมุมยังเสี่ยงกับปัญหาน้ำรั่วซึมที่ฝาผนังฝั่งติดถนน เนื่องจากไม่มีบ้านข้างหลังอื่นช่วยบังแดดฝน นานไปปูนอาจเสื่อมสภาพจนกระทั่งกำเนิดปัญหา

ตรงกันข้าม บ้านคู่แฝดจะมีบ้างอีกข้างหลังอยู่ชิดกัน แม้จะมองไม่เป็นส่วนตัวเท่ากับทาวน์โฮมแปลงมุมเพราะเหตุว่าใช้รั้วร่วมกัน ทำให้ยังจำเป็นต้องลุ้นว่าจะพบเพื่อนบ้านแบบไหน แต่ก็มีจุดเด่นตรงที่ข้างบ้านสามารถช่วยบังแดดและก็ฝนให้บ้านเราได้
ที่สำคัญคือเดี๋ยวนี้บ้านคู่แฝดหลายแผนการมีการดีไซน์ให้ใช้ฝาผนังร่วมกับบ้านที่อยู่ติดกันเพียงบางส่วน จึงมีพื้นที่รอบบ้านเพิ่มมากขึ้น แล้วก็สามารถรับแสงสว่างธรรมชาติเข้าภายในบ้านได้มากที่สุดถึง 4 ทิศเลยทีเดียว

ลู่ทางมากขึ้น จำต้องคิดอย่างละเอียดเพิ่มขึ้น
ทุกวันนี้ดีเวลลอปเปอร์บริษัทต่างๆพัฒนาแบบแปลนบ้านโดยนึกถึงขนาดและความเป็นส่วนตัวเยอะขึ้น ทาวน์โฮมบางหมู่บ้านสร้างเป็นคู่ๆแค่ 2 หลังเหมือนบ้านแฝด แถมยังมีลักษณะเป็นแปลงมุมทั้ง 2 ข้างหลัง ในตอนที่บ้านคู่แฝดก็พลิกแพลงใบหน้าของบ้าน ด้วยการเชื่อมต่อกับอีกบ้านเพียงแต่บางห้อง หรือเฉพาะคานบ้าน จนกระทั่งทำให้มองผิวเผินราวกับบ้านเดี่ยว โดยเหตุนั้นก็ต้องไตร่ตรองเรื่องราคาและสิ่งที่ต้องการของขนาดพื้นที่ใช้สอยกันให้ดีก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจครับผม

10.
12 แนวทางแก้ปัญหาบ้าน-คอนโดฯ ไม่มีคนซื้อ
1. ใช้นายหน้าหรือแปลงนายหน้าคนใหม่
“แนวทางการขายอสังหาฯ” ไม่ง่ายอย่างที่คิด และไม่ใช่เรื่องที่ใครๆก็ทำได้ แม้กระนั้นต้องอาศัยความสามารถเฉพาะด้าน เครือข่ายคอนเนคชั่นจากคนกลางด้วย ถ้าหากขายเองไม่ได้ ไม่มีลูกค้ามาซื้อก็จะต้องใช้นายหน้าช่วย หรือถ้าหากใช้อยู่ก็ยังไม่มีใครซื้อก็ควรแปลงนายหน้าคนใหม่

2. ลดราคา เป็นวิธีการที่ได้ผลดีที่สุด
ไม่ใช่ลดไม่ดูตาม้าตาเรือ แต่ว่าลดราคาและก็ยังมีกำไร ทั้งนี้ผลการศึกษาเกี่ยวกับ “การตั้งราคาขาย” พบว่าถ้าเกิดตั้งน้อยกว่าราคาตลาด 10% จะมีลูกค้ามุ่งหวังเพิ่มขึ้นจาก 60% มาเป็น 75% และหากตั้งต่ำลงมากยิ่งกว่าตลาด 15% ก็จะได้ลูกค้าคาดหมายถึง 90%

3. ยืดหยุ่นการชำระเงิน
บางคราวข้อแม้ชำระเงินเป็นอุปสรรคที่มีความสำคัญทำให้ไม่มีคนซื้อ การปรับหรือยืดหยุ่นให้ลูกค้าจะช่วยให้บ้านและก็คอนโดฯ ขายออกได้ เช่น ดาวน์ลดลงรวมทั้งผ่อนยาวขึ้น หรือให้ดาวน์เป็นสินทรัพย์ก็ได้ ฯลฯ

4. โอนก่อน ที่เหลือค่อยจ่าย
โดยให้จ่ายดาวน์หรือเงินค่าซื้อบางส่วนก่อน ที่เหลือค่อยสะสางหรือชดเชยคืนภายหลังเมื่อเข้าทำประโยชน์หรือเมื่อมีรายได้เข้ามาแล้ว แต่เพื่อคุ้มครองปกป้องความเสี่ยงตอนโอนให้แจ้งข้าราชการที่ดินให้กำหนดในสัญญาซื้อขายอสังหาฯ เลยว่ายังชำระไม่ครบ อาจค้างอีกปริมาณเท่าใด พร้อมๆกับขอให้ลงทะเบียนบุขอบสิทธิในรูป “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (Charge on Immovable Property)” ตามจำนวนเงินที่ติดไว้

5. ใช้ “Lease Option” หรือ “สัญญาให้เช่าเพื่อซื้อในอนาคต”
เอาง่ายๆก็คือขายบ้านภายใต้ข้อแม้ให้เช่าตอนหนึ่งก่อน อาจเป็น 2-3 ปี แล้วให้สิทธิผู้เช่าซื้อบ้านหลังนั้นได้ตามราคารวมทั้งในช่วงเวลาที่กำหนด โดยยอมให้นำเงินมัดจำและก็ค่าเช่าเล็กน้อยมาคิดเป็นค่าซื้อบ้านได้

6. ค้าส่ง (Wholesaling)
เป็นการขายในราคาไม่แพง เพื่อจัดการอสังหาฯ ที่ไม่มีสภาพคล่องรวมทั้งไปลงทุนในเคสอื่นที่คล่องแคล่วกว่า

7. ร่วมลงทุนกับผู้บริโภค (Offer a “Soft” Joint Venture)
จำนวนมากใช้กับวิธีขายที่ดินเปล่าภายใต้กติกาขายในราคาต่ำเป็นพิเศษ แม้กระนั้นจะได้ส่วนแบ่งผลกำไรจากวิธีการทำคุณประโยชน์จากที่ดินแปลงนั้นๆซึ่งอาจพัฒนาเป็นคอนโดฯ หรืออสังหาฯ เชิงพาณิชย์อื่นๆแล้วก็อีกกรณีหากเป็นการขายบ้านมือสอง คือเจ้าของบ้านร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ (นักลงทุน) ตกแต่งบ้านรวมทั้งทำตลาดร่วมกัน ขายได้กำไรมากแค่ไหนค่อยนำมาแบ่งกัน

8. ขายแล้วเช่ากลับคืน (Sales & Leaseback Strategies) หรือ “ขายแบบประกันผลตอบแทน (Sales with Guaranteed Rental Yields)”
ใช้ได้ดีกับอสังหาฯ ขายยากทุกจำพวก โดยเจ้าของจะนำอสังหาฯ มาจัดแจงในรูปโรงแรมหรืออพาร์ตเมนต์เพื่อหารายได้ นำมาจ่ายผลตอบแทนให้ผู้บริโภคในรูปค่าเช่า

9. ขายพร้อมสิทธิขายคืน (Sell Option)
ให้สิทธิผู้ซื้อขายกลับคืนให้กับคนขายได้ในอนาคตในราคาที่มีผลกำไรดังที่ตกลงกัน โดยผู้บริโภคมีสิทธิเลือกที่จะขายคืนหรือขายเองในตลาดก็ได้ นิยมใช้ร่วมกับกลยุทธ์ขายแล้วเช่าคืนกลับ ซึ่งพอๆกับว่าผู้ซื้อจะได้รับการการันตีอีกทั้ง Income รวมทั้ง Capital Gain ในขณะเดียวกัน

10. ข้อแนะนำแลก (Offer an Exchange)
เทคนิคแปลงจากคนขายมาเป็นผู้ซื้อ โดยบางทีอาจเป็นการแลกเปลี่ยนระหว่างอสังหาฯ ประเภทเดียวกันหรือคนละชนิด หรือเปลี่ยนกับเงินชนิดอื่นก็ได้

11. เปลี่ยนแปลง & จัดแต่งแล้วเอามาขายใหม่
จากการเรียนรู้ในต่างแดนพบว่าการรีโนเวท (Renovate) และก็จัดแต่งบ้านขาย (Staging) อย่างเหมาะควร จะช่วยร่นระยะเวลาขายลงได้ถึงครึ่งหนึ่ง แถมได้ราคาสูงมากขึ้นอีก 10-15%

12. เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ (Convert the Use)
เปลี่ยนแปลงการใช้คุณประโยชน์เป็นอสังหาฯ ที่ตลาดกำลังอยากเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้บ้านขายได้ อย่างเช่น เปลี่ยนแปลงบ้านเป็นหอพัก เปลี่ยนแปลงบ้านเป็นร้านค้า จากร้านรวงมาเป็นอยู่อาศัย หรือจากที่ทำการเป็นอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ
My Website: https://www.lh.co.th/th/product-list?projectType=townhome