Notes

1. Responsabilidade da Construtora no Pagamento de Condomínio
A questão da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais por parte das construtoras, especialmente no que tange às unidades ainda não vendidas, é um tema de relevante discussão no âmbito do Direito Imobiliário. A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que regula a incorporação imobiliária e a construção de edificações, não estabelece de maneira específica a proporção do pagamento de condomínio por unidades não comercializadas, deixando, assim, uma lacuna que é preenchida pelo Código Civil e pelas interpretações judiciais.
O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso I, estabelece que é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". Este dispositivo legal é fundamental para entender a responsabilidade das construtoras em relação às despesas condominiais das unidades que ainda não encontraram compradores. A interpretação desse dispositivo sugere que, na ausência de uma disposição específica na convenção de condomínio que estipule de forma diversa, a construtora, enquanto detentora das unidades não vendidas, deve arcar com as despesas condominiais proporcionalmente às frações ideais que estas representam.
Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reforçado a interpretação de que a construtora é responsável pelo pagamento integral das despesas condominiais relativas às unidades não vendidas até a efetiva transferência da propriedade, ou seja, até a entrega das chaves aos compradores. Esta decisão jurisprudencial contraria a prática adotada por algumas construtoras de pagar apenas uma fração das despesas, sob alegação de acordos prévios ou disposições contratuais específicas.
Portanto, sob a luz do Código Civil e da jurisprudência do STJ, é possível afirmar que a construtora possui a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio de forma integral em relação às unidades que ainda não foram vendidas, até que ocorra a transferência da propriedade para os compradores. Tal entendimento visa assegurar a justa distribuição das despesas condominiais entre todos os proprietários e evitar que o ônus financeiro recaia de maneira desproporcional sobre os condôminos que já adquiriram suas unidades.
2. Contrato de Compra e Venda e Convenção de Condomínio
A análise do contrato de compra e venda, bem como da convenção do condomínio, constitui um aspecto fundamental para a compreensão e resolução da controvérsia em questão. No caso em tela, a construtora defende a tese de que, conforme estipulado contratualmente, sua obrigação no pagamento das despesas condominiais se limitaria a 30% do valor total, em relação às unidades ainda não alienadas. Tal argumento, contudo, demanda uma análise criteriosa à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), bem como dos princípios gerais do Direito Contratual, insculpidos no Código Civil.
O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, inciso IV, estabelece como nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Nesse sentido, a cláusula que limita a responsabilidade da construtora ao pagamento de apenas 30% das despesas condominiais das unidades não vendidas deve ser analisada sob a ótica da razoabilidade e da função social do contrato, princípios estes reforçados pelo artigo 421 do Código Civil.
Ademais, a convenção de condomínio, enquanto instrumento normativo que regula a convivência e os direitos e deveres dos condôminos, não pode contrariar ou mitigar direitos fundamentais dos consumidores, estabelecidos pela legislação protetiva. Assim, qualquer disposição que vise a eximir ou reduzir a responsabilidade da construtora pelo pagamento integral das despesas condominiais das unidades não vendidas deve ser confrontada com os ditames do Código de Defesa do Consumidor.
Importante ressaltar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se posicionado no sentido de que a construtora deve arcar com as despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves aos compradores das unidades imobiliárias. Embora não se faça referência direta a julgados específicos, tal entendimento reforça a noção de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não pode ser arbitrariamente limitada por cláusulas contratuais que desvirtuem a equidade entre as partes.
Diante do exposto, a análise do contrato de compra e venda e da convenção de condomínio, sob a perspectiva do Código de Defesa do Consumidor e dos princípios do Direito Contratual, revela a necessidade de revisão da cláusula que limita a responsabilidade da construtora ao pagamento de 30% das despesas condominiais. Tal revisão se faz necessária para assegurar a justa distribuição das obrigações e a manutenção da equidade contratual, em consonância com a legislação vigente e os princípios que regem as relações de consumo.