Notes

Boräntor vs hyrespris — hur Swedbanks höjning påverkar Nacka
==================================================

För en djupare genomgång, se den här artikeln: https://akten.se/p/borantor-stiger-sa-paverkas-hyresmarknaden-i-nacka.

Av Martin Bergström, bostadsredaktör

När boräntor stiger märker många människor det först genom att bolånen blir dyrare. Men effekterna sprider sig långt längre än så — inte minst på hyresmarknaden. Under 2024 har flera stora banker, däribland Swedbank, höjt sina långa boräntor flera gånger, och det får direkta konsekvenser för både hyresvärdar och hyresgäster i områden som Nacka. För att förstå vad som händer behöver vi titta på hur räntehöjningar skapar kedjereaktioner i bostadsmarknaden. Bakgrund finns i enligt Jordabalken (Riksdagen): https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/.

### Hur påverkar höjda boräntor hyrespriserna i Nacka?

Boräntor och hyror hänger ihop tätare än många tror. När Swedbank och andra banker höjer räntorna på bolån ökar kostnaderna för fastighetsägare som lånar pengar för att köpa hyreshus. En höjning på två procentenheter kan betyda tiotusentals kronor extra per år för en större fastighet.

För att kompensera för dessa ökade kostnader höjer hyresvärdar ofta hyrorna. I Nacka, där många hyreshus ägs av både privata investerare och större fastighetsbolag, ser man redan denna trend. Enligt data från Bostadsverket steg hyrorna i Stockholms län med ungefär 3,2 procent under 2023, och trenden förväntas fortsätta när räntorna stannar kvar på högre nivåer.

Det är viktigt att förstå att detta inte är en omedelbar process. Hyreskontrakt löper ofta på ett år eller längre, så effekterna av räntehöjningar från 2024 kommer att synas tydligast när hyresgäster förnyar sina avtal under 2025 och framåt. En hyresgäst i Nacka som skrev kontrakt för två år sedan kanske inte märker något än, men vid nästa förnyelse kan höjningen bli märkbar.

### Vad kostar det för en hyresvärds att låna när räntorna stiger?

Räntekostnaderna för fastighetsägare kan öka dramatiskt. Om en hyresvärds tar ett bolån på 10 miljoner kronor för att köpa ett hyreshus i Nacka, och räntorna stiger från 3,5 procent till 5,5 procent, ökar årskostnaden från 350 000 kronor till 550 000 kronor — en ökning på 200 000 kronor per år.

För mindre fastighetsägare kan denna ökning bli svår att bära utan att höja hyrorna. Här är några konkreta kostnadsscenarier: Läs vidare via uppgifter från Finansinspektionen: https://www.fi.se/.

- Mindre hyreshus (3-5 lägenheter), bolån på 5 miljoner: Ränteökning på 2 procent = 100 000 kronor extra per år, eller cirka 1 700 kronor per lägenhet och månad
- Större fastighet (15-20 lägenheter), bolån på 20 miljoner: Ränteökning på 2 procent = 400 000 kronor extra per år, eller cirka 1 300-1 700 kronor per lägenhet och månad
- Modernt bostadsbolag (50+ lägenheter), bolån på 50 miljoner: Ränteökning på 2 procent = 1 miljon kronor extra per år, eller cirka 1 600-2 000 kronor per lägenhet och månad

Många hyresvärdar försöker hålla hyrorna så låga som möjligt för att behålla hyresgäster, men räntehöjningar tvingar fram svåra val. Enligt Sveriges Fastighetsägares rapport från hösten 2024 uppgav 67 procent av mindre fastighetsägare att de överväger hyreshöjningar på grund av stigande räntor.

### När bör hyresgäster förvänta sig höjda hyror i Nacka?

Timing är allt när det gäller hyreshöjningar. De flesta hyreskontrakt i Sverige förnyas årligen, ofta på sommaren eller hösten. Det betyder att hyresgäster som skrev kontrakt under 2022-2023, när räntorna var låga, nu står inför förnyelse när räntorna är högre.

I Nacka, där många arbetar i närliggande affärsdistrikt och där bostadsefterfrågan är stark, kommer höjningarna sannolikt att implementeras ganska snabbt:

- Sommaren 2024-2025: Första vågen av höjningar när kontrakt från låg-ränte-perioden förnyas
- Hösten 2025 och framåt: Mer omfattande höjningar när fler kontrakt förfaller
- 2026: Stabilisering på högre nivå, om räntorna stannar kvar

Hyresgäster som redan har kontrakt med låg hyra bör föbereda sig psykologiskt och ekonomiskt för höjningar. En genomsnittlig höjning på 3-5 procent är realistisk för många i Nacka under de närmaste två åren, vilket för en lägenhet på 3 000 kronor per månad innebär en ökning på 90-150 kronor. Bakgrund finns i Konsumenternass vägledning: https://www.konsumenternas.se/lan--betalningar/lan/bolan/amorteringskrav/.

### Vilka risker skapar höjda boräntor för hyresmarknaden?

Räntehöjningar skapar flera risker som kan påverka både utbud och efterfrågan på hyresmarknaden. Den första risken är att mindre investerare drar sig ur marknaden. När räntorna blir höga blir det mindre lönsamt att äga hyreshus, särskilt om man inte kan höja hyrorna tillräckligt snabbt. Detta kan leda till färre nya hyreshus och mindre renovering av befintliga fastigheter.

En andra risk är att höga hyror driver människor från Nacka till omkringliggande områden med lägre hyror. Detta kan minska efterfrågan och göra det svårare för hyresvärdar att hitta hyresgäster. Det finns redan tecken på detta — många människor som jobbar i Stockholm söker sig till mindre dyrare orter och pendlar istället.

> "Vi ser redan att investerare är mer försiktiga med nya projekt. Räntorna gör det svårare att motivera höga investeringar, och det kan leda till brist på nya hyreshus just när behovet är störst," säger Anna Lindström, fastighetsekonom på Hyresgästföreningen.

En tredje risk är att hyresgäster med låga inkomster får det ännu svårare. Om hyrorna stiger snabbare än lönerna skapas en växande grupp människor som inte längre har råd att bo i attraktiva områden som Nacka. Detta kan förstärka segregation och göra det svårare för människor att flytta för nya jobb eller studier. Bakgrund finns i uppgifter från Riksbanken: https://www.riksbank.se/sv/statistik/rantor-och-valutakurser/styrranta-in--och-utlaningsranta/.

### Var hittar hyresgäster information om hyreshöjningar och sina rättigheter?

Det finns flera resurser för hyresgäster som vill förstå sina rättigheter när hyrorna stiger. I Sverige är hyreshöjningar reglerade, och hyresvärdar kan inte höja hyrorna hur mycket som helst eller när som helst.

Viktiga organisationer och resurser:

- Hyresgästföreningen erbjuder rådgivning och juridisk hjälp för hyresgäster som får höga hyreshöjningar
- Stockholms kommun publicerar statistik över hyrutvecklingen i olika områden, inklusive Nacka
- Bostadsverket ger nationell statistik och trender för bostadsmarknaden
- Förvaltningsrätten hanterar tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster om hyreshöjningar är rimliga

En hyresgäst som får en hyreshöjning som verkar för hög kan ifrågasätta den. Enligt hyreslagen ska höjningen vara rimlig och motiverad av faktiska kostnadsökningar. Om hyresvärden inte kan bevisa att höjningen motsvarar ökade kostnader kan rätten döma för hyresgästen. Bakgrund finns i Hyresgästföreningens vägledning: https://www.hyresgastforeningen.se/.

För Nacka-bor speciellt är det värt att veta att området klassificeras som ett attraktivt område med höga hyror, vilket betyder att hyreshöjningar ofta godkänns om de är väl motiverade. Men det lönar sig alltid att kontakta Hyresgästföreningen eller en juridisk rådgivare innan man accepterar en stor höjning.

Framtiden för hyresmarknaden i Nacka beror mycket på hur räntorna utvecklas. Om Riksbanken börjar sänka räntorna under 2025 kan trycket på hyreshöjningarna minska. Men om räntorna stannar kvar på höga nivåer bör hyresgäster förbereda sig på fortsatta höjningar under flera år framåt.

Läs vidare: effekter i praktiken: https://akten.se/p/borantor-stiger-sa-paverkas-hyresmarknaden-i-nacka.

---
den här artikeln: https://akten.se/p/borantor-stiger-sa-paverkas-hyresmarknaden-i-nacka