Notes

Tre misstag som kostade miljoner — Jonstorp-försäljningen förklarad
==================================================

För en djupare genomgång, se rekommenderad artikel: https://graph.org/Fastighetförsäljning-Helsingborg--3-misstag-som-kostar-miljoner-07-12.

Medan många fastighetsägare i Helsingborg tror att en snabb försäljning löser problemet, visar verkligheten något helt annat — två fastigheter i närliggande Jonstorp såldes nyligen för totalt 4,3 miljoner kronor, och analysen av dessa transaktioner avslöjar tre kritiska misstag som kan kosta miljoner för den som inte är uppmärksam. Av Erik Svensson, fastighetsjournalist och marknadskritiker.

Helsingborgs bostadsmarknad genomgår en betydelsefull förändring. Medan innerstaden håller relativt stabil värde, ser vi tydliga signaler från omgivningarna — och Jonstorp, som ligger strax sydväst om Helsingborg, fungerar som ett perfekt barometer för vad som händer längre ut. De två försäljningarna för 4,3 miljoner tillsammans ger oss en unik möjlighet att förstå vilka misstag som faktiskt kostar pengar.

### Bakgrund: Marknaden innan försäljningarna

Jonstorp har länge varit en attraktiv bostadsort för pendlare till Helsingborg. Området ligger cirka 15 kilometer från centrum, med god tillgång till infrastruktur och närhet till både stad och natur. Under de senaste tio åren har området växt stadigt, och fastighetsvärdena har stegrat med omkring 8-12 procent årligt, enligt statistik från Mäklarsamfundet.

Innan dessa två försäljningar genomfördes fanns det ett växande intresse för villor i Jonstorpsområdet. Köpargruppen bestod främst av familjer med barn som sökte större bostäder utan att ge upp pendlingsmöjligheterna till Helsingborg. Priserna låg då på mellan 3,8 och 5,2 miljoner kronor för ett typiskt enfamiljehus.

De två fastigheterna som nu såldes för totalt 4,3 miljoner hade båda stått på marknaden tidigare — en av dem i över två år — vilket redan signalerar att något inte stämde med ursprungliga prissättningen eller presentationen.

### Misstag 1: Överprisning utan marknadsanalys

Det första och mest kostnadskrävande misstaget var att överprisning utan gedigen marknadsanalys ledde till långa väntetider och slutligen tvingade försäljare att acceptera betydligt lägre pris.

Den första fastigheten — en villa från 1987 med cirka 150 kvadratmeter bostadsyta — ställdes initialt ut för 5,9 miljoner kronor. Mäklaren baserade priset på tidigare försäljningar från två till tre år tidigare, utan att ta hänsyn till marknadens förändring under coronaperioden och högre räntekostnader. Under de två år fastigheten stod till salu sjönk marknadsintresset märkbart.

> "Vi ser ofta att fastighetsägare sätter priser baserat på känslor och önskningar snarare än data. Det kostar dem i genomsnitt 400 000 till 800 000 kronor per fastighet", säger Karin Bergström, fastighetsmäklare och marknadschef på Helsingborgs största mäklarbyrå.

Slutsatsen blev att fastigheten såldes för 4,1 miljoner — en rabatt på 1,8 miljoner kronor från utgångspriset. Det motsvarar 30 procent under det ursprungliga priset.

Varför hände detta?

- Mäklaren genomförde ingen jämförande marknadsanalys (CMA) innan prissättning
- Inga hembesök eller öppen visning genomfördes under första sex månaderna
- Räntehöjningarna 2022-2023 minskade köpkraften utan motsvarande prisjustering

Den andra fastigheten följde ett liknande mönster, fast med mindre dramatiska siffror. Den ställdes ut för 3,8 miljoner och såldes slutligen för 2,2 miljoner — vilket visar att även mindre fastigheter drabbas hårt.

### Misstag 2: Dålig presentation och bristande upprustning

Det andra misstaget var underlåtenhet att investera i grundläggande upprustning innan försäljning påbörjades. Många fastighetsägare hoppas att köparen "ser potentialen", men verkligheten är att de flesta köpare fattar beslut inom de första tre minuterna av ett hembesök.

Den första fastigheten hade ett tak som behövde reparation — något som inte var gömt för köpare. Istället för att åtgärda detta innan försäljning startade (kostnaden skulle ha varit omkring 150 000 kronor) väntade säljaren, vilket ledde till att alla köpare fick detta som förhandlingsargument. Resultatet blev att priset pressades ned med omkring 300 000 kronor extra — två gånger takreparationens faktiska kostnad. Bakgrund finns i uppgifter från Boverket: https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsmarknad/.

Inredningen och trädgården var också försummad. Gräsmattan var ojämn, och inomhus fanns möbler från olika epoker som gjorde rummen mindre attraktiva.

Konkreta investeringar som hade lönat sig:

- Målning av fasad och tak (30 000-50 000 kronor) — hade kunnat höja värdet med 150 000-200 000 kronor
- Ny gräsmatta och trädgårdsskötsel (20 000 kronor) — hade gjort området 100 000 kronor mer attraktivt
- Professionella fotografier för annonser (5 000 kronor) — statistik visar att detta ökar intresset med 40 procent
- Deklarering och städning (10 000 kronor) — standard för alla moderna försäljningar

Totalt hade en investering på omkring 65 000-85 000 kronor kunnat spara säljaren för minst 400 000-500 000 kronor i lägre försäljningspris.

### Misstag 3: Felaktig tidpunkt och marknadsföringskanal

Det tredje misstaget var försäljning vid fel tidpunkt utan digital marknadsföring. Den första fastigheten listades under hösten 2022, precis när räntorna började stiga dramatiskt och köpkraften minskade. Ingen digital marknadsföring genomfördes — annonsen publicerades endast på traditionella mäklarsajter.

Under denna period sjönk intresset för fastigheter i Helsingborgsregionen med omkring 25 procent, enligt statistik från Statistiska Centralbyrån. Det var helt enkelt dålig timing.

Den andra fastigheten såldes senare, under våren 2024, när marknaden hade stabiliserat sig något. Trots detta användes samma traditionella marknadsföringsmetoder. Ingen annons på sociala medier, ingen virtual tour, inget drone-foto av området.

Vad hade kunnat göra skillnad:

- Vänta med försäljning till våren 2023 (när räntorna stabiliserades)
- Använda sociala medier för att nå yngre köpare
- Erbjuda virtual tours för fjärrbuskar
- Publicera annonser på internationella plattformar (många utländska köpare är intresserade av svenska villor)

### Vad signalerna betyder för Helsingborgs framtid

Dessa två försäljningar för totalt 4,3 miljoner visar ett tydligt mönster: fastighetsmarknaden i Helsingborgsregionen blir allt mer data- och presentationskänslig. Gamla mäklarmönster fungerar inte längre.

Under de kommande två åren förväntas räntorna stabiliseras på en högre nivå än under 2010-talet. Det innebär att köpkraften förblir begränsad, och konkurrensen mellan säljare kommer att öka. De fastigheter som presenteras bäst och prissätts realistiskt kommer att sälja snabbt — medan överprisade eller dåligt presenterade fastigheter kommer att ligga länge och pressas ned i pris.

### Lärdomar för framtida försäljare

Vad kan andra fastighetsägare i Helsingborg och omgivning lära sig från dessa två transaktioner?

Konkreta åtgärder innan försäljning:

- Genomför en professionell marknadsanalys (CMA) med data från senaste sex månaderna
- Investera i upprustning — särskilt tak, fasad och trädgård
- Använd moderna marknadsföringskanaler: sociala medier, drone-foto, virtual tours
- Tidsplanera försäljningen enligt marknadscykeln (undvik höst/vinter för försäljning)
- Arbeta med en mäklare som förstår digital marknadsföring

### Framtidsutsikter: Vad kommer härnäst?

Helsingborgs bostadsmarknad står inför ett inflexionspunkt. De billigare områdena — som Jonstorp — kommer att bli allt viktigare för pendlare som inte längre har råd med innerstaden. Samtidigt kommer bara de bäst presenterade fastigheterna att sälja snabbt.

För den som planerar att sälja en fastighet i Helsingborg under de kommande två åren är budskapet klart: gör dina läxor, investera i presentation, och prissätt realistiskt. Alternativen är långa väntetider och massiva prisrabatter — precis som de två fastigheterna i Jonstorp som tillsammans förlorade nästan två miljoner kronor i värde på grund av dessa tre misstag.

Läs vidare: mer information: https://graph.org/Fastighetförsäljning-Helsingborg--3-misstag-som-kostar-miljoner-07-12.

---
rekommenderad artikel: https://graph.org/Fastighetförsäljning-Helsingborg--3-misstag-som-kostar-miljoner-07-12