Notes

iş gereği baskın satış yapılması gerekiyor
arsa işinde sürec kabaca şu şekilde işler ( noktalama isaretleri ve paragraflar icin sory )

ilanlarda telefon numarası gizlidir. müşteriler bize mesaj yoluyla ulaşır.
günlük kabaca 5-10 adet yayında ilan ile çalışılır. satılık arsalar gerçek değerinin 2-4 kat ederinin altında ilana koyulur.
bölgede arsa arayan müsteri ilanda ki ada parseli sorgular arsayı beğenirse mesaj atar. %30-40 oranla müsteriler ada parseli görmez. ve ilada ki konumu gerçek zanneder.
sabah 9 aksam 5 mesai saatlerinde yayında ki ilanlara mesaj atan kişilere sabah 9-10 arası mesaj atılır 2. tur ise öğlen 12-14 arasıdır. günde iki kere ilana mesaj atan kisilere
cevap verilip iletişim bilgileri paylaşılır. selam arsa sahibi xxxx bey/hanım iletişim: 05xx xxx xx xx diyerek banka hesap sahibinin adı
mal sahibi olarak paylaşılır. ilanı yayınlayan kişinin adı farklıdır mesajda bu yüzden mal sahibi olarak isim belirtilir müşterinin kafasında ki celiski giderilir.

1 nolu senaryo

müşteriler ile iletişim bilgileri paylaşıldıktan sonra müsteriler aramaya baslar ilk süreçte kendini tanıtır arsa için arıyorum sunla görüşecektim vs. gibi
ilk hoş beş sürecinden sonra arsayla ilgili konusmaya baslamadan ya da konusmanın ortalarında arsanın suan opsiyonlu olduğunu 1-2 saat içinde ararsa netleşeceğini söylüyorsun.
burda müsteri telefonu actıgından itibaren o kısa konusmada cok nazik ve tatlı konusulması önemli
olabildiğince yumusak konusman müşterinin korkup sinmemesi rahat bi şekilde istediği teklifte bulunabilmesi samimiyetini vermek için 1-2 espri ya da özel durum yaratmak
veya arsa müsterileri hakkında söylenmek vb. gibi aranızda özel durum yaratmak müsterinin acık bi sekilde teklifini yapmasını hızlandırır. bu ilk opsiyonlu dediğimiz aşamada
kabaca müsterilerin %10-20 si kapora göndermeyi teklif eder. insanların bu teklifleri yapabilmesi için baslangıcta bi tık hızlı samimiyet şart neticede söz verdiniz ve para karsılıgında
o kişiye olan sözünüzü yemenizi teklif edecek müşteri. burda kapora göndereyim adını koyalım vs. derse ( bu aşamaya kadar hala arsa hakkında hiç bilgi vermedik ) parseli gördünüz mü
yeri biliyor musunuz vs. diye muhabbete girip kısaca arsayı tanıtıyoruz;

müstakil parsel tek tapu, tapu üzerinde satısa engel borç şerh ipotek ya da baska bir durumu yoktur. xx oranında imarlıdır inşaata hazıdır. ilanda ada parsel doğru olarak paylaşıldı
ordan net konumunu görebilirsiniz. ben şehir dısında ikamet ediyorum ama satıs için müsaitim anlastıgımız taktirde satıs tapuya hemen gelebilirim. ve benzeri diyologlarla kısaca
3-5 cümle arsayı tanıtıp ekliyoruz; (bu tanıtım sürecinde söylemeniz gereken her şeyi mutlaka söylemiş olun)

diğer arkadaş bölgeyi biliyormus arsayı gidip görmüş belediyeden soracaklarını sormus adını koymak için benden iban tapu falan istedi ona gönderdim 1-2 saate halledeceğini söyledi diyoruz.
sizin paranız nakit olarak hazır mı diye soruyoruz zaten hazırdır değilsede 1-2 hafta der sizde o süre içinde satmanız gerektiğini söylersiniz.
ardından parseli gördünüz mü gittiniz vs. diye soruyosunuz işte kesin satmam lazım yoldan gelicem oraya gelip satamazsam bi sorun olursa kaporayı yaksamda bi faydası olmaz vs. diyorsunuz
sizde cok istiyo gibisiniz isterseniz arkadaşa gönderdiğim iban tapu vs. bilgilerini size de ileteyim adını ilk kim koyarsa bende hayırlı olsun diyeyim ticaret neticede gibi sözlerle
teklif ediyoruz bu aşamada kapora tutarı söylemediği sürece söylemiyoruz (iban atarken whatsapp da söyleyeceğiz) sorarsa diğer arkadaş 20.000 tl teklif etti size de aynısını uygundur(sizin icinde
uygunsa vb. gibi soru kalıpları kullanmıyoruz) diyip 20k diyosunuz
yok mok cok falan derse diğer arkadaş netleşsin öyle tekrar haberleşelim o halde diyip rest çekiyorsunuz. geri adım atmadıgı taktirde netleştiği zaman haber vericem diyip net konusup kapatmaya odaklı konusuyorsunuz
tatlı bi müşteriyse ya da acıklama yapma ihtiyacı duyarsanız klasik olarak "bi ihtiyaçtan dolayı sattıgınızı eger bu hafta en geç önümüzde ki hafta satısı vermezsen büyük sıkıntı yaşayacağını
o yüzden daha avantajlı olan diğer müşteriyi tercih edeceğini diğer müşteri adını koymadıgı taktirde rahatsız edip tekrar görüşebileceğini vs söylersin.
"bu hafta en geç önümüzde ki hafta satısı vermem gerek sehir dısındayım ama satıs için müsaitim tapudan randevuyu alıp yer varsa hemen yarın bile gelebilirim" kalıbını her müsteride
konusmanın bi yerinde mutlaka söylemeliyiz ki iş hemen kaporaya gelirse adam kapora dediği için bu dümeni atıyor gibi durup soru işareti yaratmayalım kapora lafı geçme ihtimali olmayan
erken aşamalarda bunu dile getirmek buna ön alır.

bu aşamaya kadar konusmanın ilk bölümünde adama opsiyonlu diyince adamın adını koyalım ciddi alıcıyım falan diyip kapora teklif ettiğini varsaydık
opsiyonlu dedikten sonra adını koyayım vs. demezse eğer yukarıda ki gibi arsa hakkında 3-5 cümle bilgileri veriyoruz 1-2 saat opsiyonu var 1-2 saat sonra ararsanız tekrar haberleşelim diyoruz
kapora vs demeden kapıyoruz. 10 kişi den 3ü 1 saat olmadan arar kapora teklif eder ya da yanına geleyim nasıl yaparız fln diye kıvranır durur

2 nolu senaryo

genel seneryo ise şu şekilde işler;

müşteri arar arsa hakkında bilgi alacaktım der ya da sorularını sorar. bilgi isterse bilgi soru sorarsa sorusuna kabaca cevap verip kendi hikayemizi anlatmaya baslıyoruz aynı sekilde
arsa 1-2 saat opsiyonlu fakat yine de kabaca bilgi vereyim diyip;

müstakil parsel tek tapu, tapu üzerinde satısa engel borç şerh ipotek ya da baska bir durumu yoktur. xx oranında imarlıdır inşaata hazıdır. ilanda ada parsel doğru olarak paylaşıldı
ordan net konumunu görebilirsiniz. ben şehir dısında ikamet ediyorum ama satıs için müsaitim anlastıgımız taktirde satıs tapuya hemen gelebilirim. fiyatta pazarlık yok
zaten uygun tuttum ihtiyaçtan dolayı ve benzeri diyologlarla kısaca arsayı tanıtıp durumu anlatıp 1-2 saate tekrar görüşebileceğinizi söyleyip kapıyoruz.

aksam'a kadar gün içinde konusulan cogu müsteri yavas yavas döner ya kapora teklif etmek için, ya da ben hemen alayım gir randevu al demek için, ya da xx ile konustum kesin alıyoruz haberin olsun,
o opsiyonlu almazsa ilk sıraya beni yaz, abi cocugum kanser cok istiyor vb. gibi cesitli senaryolar ile size döncekler bizim seneryomuz her zaman aynı
ihtiyaçtan dolayı satıyoruz diğer arkadaş ciddi alıcı yere baktı belediye ye gitti biraz önce tekrar görüştünüz yogun calıstıgını ve 1-2 saate adını koyacağını söylediğini söylüyoruz.
2 nolu senaryo da artık müsterinin netlesmesi gerekiyor. ödeme yapan müsterilerin kabaca yarısı kaporayı kendisi teklif eder
eğer hikayemizi tam anlatmadan önce kapora teklif ederse diğer müşteriye opsiyonlu bi netleşsin diyip 1-2 yem atılır üzerine paranız hazır mı kesin mi alacaksınız ev mi yapacaksınız
gibi sorular sorulup müsterinin durumunu acıklaması ve arsayı ona satması için bizi ikna etmesini bekleyeceğiz ve bunun üzerine diğer arkadaşta iban tapu var size de ileteyim o halde
ilk adını kim koyarsa vs. diyip iban sürecine geçebiliriz. eğer 2. aramada da müşteri tamam haber verirsiniz vb. dediyse 1 saat sonra tekrar aramasını söyleyin.

1-2 saat içinde aradığında daha ısrarcı olacak bu sefer aynı hikayeyi anlatıp diğer adamın ödeme yaptı yapacak havası yaratıyoruz yapacak bir şey olmadıgını bu işlerde elini çabuk tutup adını
koyanın satısı aldıgını vs. söylüyorsunuz çok ısrarcı olduğunu söyleyip bu aşamaya kadar kapora teklifi/sinyali karşı taraftan gelmediği için iban tapu atma teklifinde bulunuyoruz.

özetle müsteriyle 1. cagrıda opsiyon beklenirse 2. cagrıda genelde iban asamasına geciliyor ya da gecilmiyor yani netleşiyor ( bazen 3-4 çağrı sürebiliyor )

kapora için iban bekleyen müsterimize diğer müsteriye tapu da yolladıgımızı söyleyip onuda göndermeyi teklif ediyoruz. ödeme yaparken acıklama kısmına ada parsel ve kapora tutarı oldugunu
yazmasını istiyoruz. iban ve tapu yolladıktan sonra ekstra olarak kimlikte atıyoruz. ve copy paste sunu yazıyoruz; (kapora konusulmadı ise)

"diğer arkadaş 20.000 teklif etti 20.000 uygundur. yolladıktan sonrada dekont atarsan diğer arkadaşa satıldı bilgisi
vereyim kapora yollamasın. ve kimlik atarsan randevuyu da siz dekont atınca hemen alırım hayırlı olsun."

bu aşamada pazarlık etmek isteyen müsterilere 5-10 k civarı maksimum ısrarcıysa ikramda bulunulabilir

iban yolladıktan sonra 20-30 dk içinde ödeme yapmazsa mesaj atılıp durum sorulmalıdır

iban atıldıktan sonra para yollamak yerine arayıp farklı şeyler söyleyen herkese rest çekip zaten hali hazırda opsiyon oldugunu diğer müsterine de iban attıgnı
o kadar ısrar ettiği için iban attıgını vs. söyleyip rest cekıyorsunuz diğer müsterim netleşsin öyle haberleşiriz vb. diyip kapatmaya yönelik konusuyorsunuz hala aynı seyleri söylediği taktirde.

dekont geldikten sonra kimlik beklediğinizi söylüyorsunuz yolladıgı zaman yarım saat içinde müsait olup randevu icin arayacagınızı vs söyleyin

10-20 dk sonra su mesajı atın


hocam sizin içinde uygunsa dekontu avukatıma ileteyim. kapora aldığıma dair bi sözleşme düzenlesin aramızda ufak bi kapora satış
sözleşmesi yaparız ben imzalar size siz imzalar bana iletirsiniz her şey usule uygun olsun. ( zaten kaporayı aldık kapora sözleşmesi yapmayı kabul etmesini sağlayın
sözleşmede sadece anlaştığınız satış rakamı kapora tutarı eft sorgu nosu alıcı satıcı ad soyad tc imza olacagını söyleyin vs.)

genelde cogu zaten kabul eder hatta isine gelir. kabul ettikten sonra tamam diyip avukata ilettiğinizi söyleyin

10-20 dk sonra şu mesajı atın

avukat şimdi dönüş yaptı. arsa kapora tutarının %10 olduğunu söylüyor.
ya %10'a tamamla ona göre sözleşme düzenleyelim ya da iade et sözleşme yoksa hesabında parayı tutmamam gerektiğini söylüyor.
bu durum için çok özür diliyorum ilanı yeni koydum her şey cok hızlı gelişti o arada sormayı akıl edemedim.
avukatım aile dostumuz sözünden çıkma gibi bir şansım yok maalesef bu durum için çok özür diliyorum.
dilerseniz %10'a tamamlayalım akabinde hemen randevumuzu alalım ya da iban atarsanız hemen iadenizi yapayım.
bu durum için tekrar çok özür diliyorum. (bu mesajla beraber 2-3 avukatlık sitesinden cekilmis arsa kaporasının %10 oldugunun yazılı oldugu ssler atıcam onları atacaksınız)


bu mesajı atıyoruz. %20-50 arası kabul eder yollar geneli aramayı tercih eder aradıkları zaman cok üzgün oldugunuzu
söyleyin üzgün bi sesle konusup bu zamana kadar ki çizdiğinizi profilin aksine 5-6 kere özür dileyin başta sormanız gerektiğini fakat bi yandan mesaide oldugunuzu akıl edemediğinizi söyleyin
iban attıgı taktirde hemen parayı iade edeceğini ve onun üzerine tekrar konusabileceğinizi söyleyin üzerine ekleyin
lütfen yanlıs anlamayın bi ihtiyaçtan dolayı satmam gerekıyor samimiyetinize inanıyorum inanın kapora bile almazdım tapu icin atlar gelirdim fakat satamazsam büyük sıkıntı yaşarım
hazır diğer alıcıda varken satısı biriyle gerçekleştirmek istiyorum o yüzden geç olmadan ya parayı iade edeyim diğer alıcıyla adını koyayım
ya da tamamlayalım hemen randevuyu alalım diyip tekrar özür dileyin uzun süreler yurtdısında yasadıgınızı türkiyede ki tasınmaz alım satımlarında ki hukuki süreci cok iyi bilmediğinizi
o yüzden avukatın sözünden dısarı cıkamadıgınızı ekleyin. genelde işe yarar.



kabaca satış süreci yukarıda ki gibi işler gelelim detaylara

bizi arayan numaraların hangi arsa için aradıklarını ya da isimlerini bilmiyoruz. o yüzden bunu konusmada öğrenmemiz gerek cogunlugu telefon acarken xxx arsa için aradım vs. der zaten
aradığı arsayı söylemeyenlere yuvarlak konusulur bilgi verilir iban asamasına gelince bu arada siz baktığınız arsanın ada parselini atar mısın karısıklık olmaması adına teit edeyim vs. diyip öğrenirsiniz
bu sabah 5 ilana mesaj basıldı diyelim. bu 5 ilanın ada parsel m2 ilana acan kisi ad soyadı ilanın il ilçe mhsi ne kadar oldugu imarın % kaç oldugu vs. gibi bilgiler iletilecek
her arayan müsterinin son 4'ü ilgili ilan altına not aldıgı sürece karışmadan yüreyebilecek bi sürec elimizden geldiğince müsterinin isimlerinide ögrenmek ve numarasının son 4ü nün yanına
not etmek 2. aradıgın da ismiyle hitap etmek gibi detaylar ciddi farklar yaratır.

genel amacımız para istememek müşterinin kapora yollamak istemesine uygun zemin sağlamak. ve bu süreçte kafasında ki soru işaretlerini minimum şüpheyle o sormakdan gidermektir.
kapora teklif eden müşteriler genelde bu zemini dolaylı sorularla hazırlarlar ve güvenmek isterler arsanın fiyatı 4/1 olmasına rağmen mesaj atan insanlardan söz ediyoruz.
bu yüzden 1 müşteri ile 2-3 çağrı yapıyoruz 2-3 çağrıda hala soruları giderilmemiş kafası netleşmemiş müşteri kalırsa ona da yukarıda ki gibi uygun bir dille onunda kapora gönderebileceğini söylüyoruz.

arsa isinde müsteriler genelde tapuyu sorgular ve gerçek mal sahibini öğrenir bu yüzden hem arsayı ballandıra ballandıra anlatıp müsteriyi yeteri kadar cezbettiğinden emin olunmalı
hemde her an baskasından kapora almak üzereymişim havası yaratılmalı fakat ikisinde de aşırya kaçılmamalı

arsayı çok ucuz fiyattan satıyoruz bu yüzden telefonda cok tok konusuyoruz görüştüğümüz alıcılar oldugunu pazarlık yapmadıgınızı zaten fiyatı uygun vs. gibi şeyler söylüyorsunuz.
yaratmak istediğimiz izlenim şu biz aslında kapora talep etmiyorduk ciddi bi müşteri hemen aradı opsiyon istedi adını koyacak ee sizde şehir dısındasınız adam adını koydugu için daha cazip geldi
bi ihtiyaçtan dolayı satıyorsunuz o kadar yolu gittikten sonra alıcı cayarsa ne olacak? borclarınızı ödeyemeyeksiniz belki evinize haciz gelecek belki iş yeriniz kapanacak
buna inanmanız ve bu arsa satısının bu önemde oldugunu hissetmeniz çok onemli o yüzden fiyat ucuz o yüzden ilk adını koyanla hayırlı olsun diyorsun.

müsteriler güvenmek için bazen kisisel sorular sorar ne iş yapıyosun vs. gibi yuvarlak ve güven veren meslekler söylenmeli müsteri tarafından doğrulugu sorgulanabilecek mesleklerden
kacınılmalıdır.