Notes

The Woo Group RBC Wealth Management Hong Kong USA | US Bolig Market: Søker ny etterspørsel

Amerikanske boligpriser har avansert betydelig siden 2012 med hjelp av høy etterspørsel fra all-cash investorer. Men investorene blir stadig stepping på sidelinjen. For oppgangen vil vedvare, vil boligmarkedet trenger å skifte tilbake til grunnleggende og finne mer støtte fra tradisjonelle kjøpere. Overgangen kan være lettere sagt enn gjort.

Boligprisene har steget nesten 30% fra sine 2012 nedturer, mens beholdningene av usolgte boliger og spesielt såkalte "distressed properties" er ned kraftig og nærmer seg mer normalt nivå. Nylig har imidlertid salget myknet mens lagrene har økt. Noe av denne svakheten er relatert til alvorlig vintervær; men, andre krefter er i sving. Spesielt all-cash investor etterspørsel, drivkraften bak mye av oppgangen hittil, er i ferd med å avta, noe som gjør markedet mer avhengige av tradisjonelle kjøpere, som har en tendens til å utnytte pantegjeld. Denne overgangen kan ta litt tid å spille ut. Vi forventer ytterligere oppgang i boligmarkedet og i sitt bidrag til den amerikanske økonomien, men på en mindre dynamisk, mer-ujevn tempo.
Markedet er clearing

Median amerikanske hjem prisen falt 33% fra 2006 topp til tidlig 2012 lavt. Siden da har det steget 28%, slik at det omtrent 14% under sin tidligere topp. Underveis, den såkalte "shadow inventar"-boliger som har et boliglån i noen grad av nød varierer fra 30 dager på etterskudd til foreclosure-har falt med mer enn en halv til nesten 2,6 millioner enheter fra like under 5,4 millioner . RealtyTrac anslår median salgspris på utelukket boliger er ca 35% lavere enn ikke-distressed salg. Dermed løfte denne overheng bør ha en ytterligere positiv effekt på prisingen som nye oppføringer må konkurrere mindre og mindre med lavere priset distressed hjem.

Cash har vært kongen

Boligmarkedet bunnet, delvis fordi kostnader nådd svært attraktive nivåer. Investor etterspørsel spilte også en viktig rolle, bidrar til å fjerne oppsvulmet distressed og ikke-distressed varelager. Investerings kjøp innebærer vanligvis all-kontanttransaksjoner. RealtyTrac anslår at mer enn 40% av boliger transaksjoner var all-cash i 2013 versus mindre enn 20% i 2012 og mindre enn 10% på høyden av markedet i 2005-06.

Tradisjonelle kjøpere Needed

Som investor kjøpe og stigende priser spikke ned antall distressed egenskaper, og bringer flere huseiere til en positiv egenkapital posisjon, forventer vi investeringsetterspørsel å avta. En overgangsperiode som ligger foran der tradisjonelle kjøpere, ved hjelp av boligfinansiering, må ta stafettpinnen fra investor kjøpere å drive etterspørselen. Imidlertid er handoff ikke uten potensielle utfordringer:

• Tilgang til kreditt har "problemer": Bankenes boliglån utlån standarder har løsnet fra 2011 ultra-trange forhold, men de er langt fra mellomtiden er boliglån utlånsforskrift potensielt bli mer restriktiv "lett.". Per januar 10, nye regler for "kvalifiserende boliglån" krever at en familiefar totale månedlige renter og avdrag-alle avdrag på lån, eiendomsskatt og forsikring ikke overstige 43% av månedlig inntekt. Så langt, ville få boliglån bli berørt fordi de støttet av offentlige organer som Fannie Mae eller Freddie Mac eller andre offentlige etater er unntatt (Fannie og Freddie før de kommer ut av conservatorship, og de andre til 2021 eller før de skriver nye regler) .

• Første gangs kjøpere Under Pressure: For 25 - til 34-åringen årsklasse, den primære driveren av husholdningenes dannelse og nye hjem kjøp, sitter ledigheten på 6,6%, over den generelle ledigheten på 6,3% og betydelig høyere enn raten for eldre årskull. Dette er også den aldersgruppen som skylder mye av den mer enn $ 1T i studielån utestående, direkte trekke fra sin kapasitet til å ta på pantegjeld.

• Endringer i Fannie Mae og Freddie Mac en mer langsiktig Issue: Congressional debatt om reformer på statlig støttet foretak for å sikre skattebetalere vil ikke være på kroken i en krise kan gi endringer som reduserer kapasiteten av etatene for å låne, forsikre , eller subsidiere og / eller heve kvalifisering standarder.

• Stigende priser et tveegget sverd: Prisøkninger som har restaurert hjem egenkapital for eiere og styrket forbrukernes tillit til sju års høyder fra 30-års nedturer har også redusert kostnader til nivåer som stenger ut noen første-gang og flytte opp kjøpere.
Mot disse potensielle motvind er noen positive faktorer:

• Sysselsetting Forbedre: Mens arbeidsledigheten holder seg høy for 25 - til 34-åringen årsklasse, har det forbedret (fra 7,8% i august i fjor og 9,2% ved utgangen av 2011). Ser på andre data, for første gang, innledende krav om dagpenger er lavere enn før resesjonen startet. Både antall ansatte sier deres arbeidsgivere er å ansette og antall små bedrifter som sier de har tenkt å ansette har vært på vei oppover i noen tid.

• Balanse Repair fortsetter: Oppgangen i boligpriser kombinert med den omtrentlige 150% økning i aksjemarkedene har skjøvet husholdningenes nettoformue, under beleiring i 2008 og 2009, opp nesten $ 12T utover sin pre-lavkonjunktur peak. The Federal Reserve finansielle forpliktelser Ratio-et mål på forbrukernes evne til å betjene hjemme og auto-relaterte månedlige utbetalinger-på sitt beste nivå i 30 år.

• Prisvekst: Mer enn 31% av amerikanske huseiere med et boliglån var i en negativ egenkapital posisjon på det verste punktet i begynnelsen av 2012, ifølge Zillow, men at antallet falt til mindre enn 20% av Q1 i år. Mens mange boliger ble tapt til foreclosure, de aller fleste huseiere funnet måter å "slåss gjennom" krisen og holdes oppdatert på sine betalinger til tross for det faktum at de kan ha skyldte mer på sine boliglån enn deres hjem var verdt. Dette hadde en dempende effekt på evnen til berørte huseiere til å flytte til nye eller bedre jobber og på deres vilje til å bruke. Tiltak for mobilitet og forbrukertilliten har bedret seg etter hvert som antall boliger under vann har krympet.

Onward, men mer sakte oppover

Boligmarkedet har gjenvunnet mye av hva det mistet mellom 2006 og 2012. Men mye av drivkraften har vært fra investeringsetterspørselen, som vi tror er allerede avtagende i respons til raskt stigende priser, og en avtagende antall distressed egenskaper på tilbudet. Fremover venter vi at investor kjøper å stå for en krympende andel av samlede transaksjoner. For den oppgangen vil fortsette, vil investorene måtte bli erstattet av tradisjonelle kjøpere tilgang til vanlige boliglån. Men for nå, fortsatt tilgang til kreditt en barriere for noen. Når det er sagt, høye målinger for forbrukertilliten oppe av solide sysselsetting gevinster og imponerende forbedring i husholdningenes balanser er sannsynlig å gi rom for en fortsettelse i bolig utvinning, om enn på en mindre dynamisk og mer-ujevn tempo enn det som har seiret de siste to -og-et-halvt år.
Les Mer: rbcwmfa.com/thewoogroup